W dniu 2021-04-16 o 08:12, Bolko pisze:

Na co zwrócić uwagę przy kredycie hipotecznym?
Na razie zauważyłem że kiedyś była prowizja a teraz ubezpieczenia.
Jak bym wcześniej spłacił to  ubezpieczenia mi nie zwrócą.
No i na co patrzeć na całkowity koszt kredytu?
Wielkość raty?
Jak się w tym wszystkim połapać?

Jak brałem KH (10 lat temu) to przeszedłem się (cały dzień) po ulicy 'bankowej'. Byłem w kilkunastu bankach i od każdego wziąłem ofertę na taki sam kredyt.
Potem zebrałem informacje w arkuszu kalkulacyjnym i posortowałem.
Mam zwyczaj zaznaczania sobie (przy porównywaniu układów scalonych) 'zalet' przez zielone tło, 'wad' przez żółte tło i niedopuszczalnych wad przez czerwone tło.

Wyszło mi, że mniej więcej połowa banków miała wyższą prowizję a mniejszą marżę a druga odwrotnie. No i mieli też różną politykę co do możliwości wcześniejszej spłaty.

Wyprowadziłem sobie wtedy wzór do wyliczania stałej raty, a potem odkryłem, że w OpenOffice ta funkcja jest gotowa.
W każdym razie zebrane dane pozwalały mi wyliczyć w tym arkuszu koszt kredytu dla każdego banku nie tylko dla tych danych dla jakich mi wydrukowali symulacje ale też dla innych, które rozważałem (wydruki miałem dla kredytu na 5 lat, a potem wziąłem na 10 lat). Oczywiście wyliczenia mogłem zrobić zarówno dla kredytu z ratą stałą jak i z ratą malejącą, a zebrane symulacje pozwalały mi zweryfikować, że moje obliczenia są zgodne z tym jak bank liczy.

Potem wybrałem się na targi mieszkaniowe i tam wystawiały się też banki (nie z tego powodu tam poszedłem - to był w sumie przypadek) z jakimiś promocjami targowymi. Czyli jak podczas targów wypełnisz kwit ze swoimi danymi i w ciągu miesiąca zawrzesz umowę na KH to masz jakiś bonus.

Dzięki swojej liście mogłem łatwiej porównać promocje targowe różnych banków.
Trafiłem na bank, z grupy tych z dużą prowizją (chyba 3.5%) i niską marżą którego oferta na targi była: "Prowizja = 0".

W listopadzie kończę spłacać KH z prowizją 0 i marżą 0,99%.
Do czasu wpisu hipoteki marża była 1,99%. Ten dodatkowy 1% się chyba nazywał ubezpieczeniem.

Wziąłem kredyt z malejącą ratą:
- mniejsze koszty w zamian za szybszą spłatę,
- mniejsza zdolność kredytowa wychodzi bo rata na początku większa.

Te 10 lat, które minęły to chyba duże zmiany w temacie KH - wszystko może być inaczej. Teraz zapewne już żaden bank nie będzie wciskał KH we frankach :)

Teraz na pewno brałbym też z ratą malejącą, aby jak najwięcej spłacić zanim WIBOR wystrzeli.
P.G.

On Fri, 16 Apr 2021 13:56:09 +0200, Piotr Gałka wrote:

Te 10 lat, które minęły to chyba duże zmiany w temacie KH - wszystko może być inaczej. Teraz zapewne już żaden bank nie będzie wciskał KH we frankach :)

Za to byc moze sie dowiemy "ryzyko wiborowe", "produkt spekulacyjny"
....

Teraz na pewno brałbym też z ratą malejącą, aby jak najwięcej spłacić zanim WIBOR wystrzeli.

Lub popatrzec jak wyglada czesciowa splata przed terminem.

J.

W dniu 16.04.2021 o 13:56, Piotr Gałka pisze:

W dniu 2021-04-16 o 08:12, Bolko pisze:

Na co zwrócić uwagę przy kredycie hipotecznym?
Na razie zauważyłem że kiedyś była prowizja a teraz ubezpieczenia.
Jak bym wcześniej spłacił to  ubezpieczenia mi nie zwrócą.
No i na co patrzeć na całkowity koszt kredytu?
Wielkość raty?
Jak się w tym wszystkim połapać?

Jak brałem KH (10 lat temu) to przeszedłem się (cały dzień) po ulicy 'bankowej'. Byłem w kilkunastu bankach i od każdego wziąłem ofertę na taki sam kredyt.
Potem zebrałem informacje w arkuszu kalkulacyjnym i posortowałem.
Mam zwyczaj zaznaczania sobie (przy porównywaniu układów scalonych) 'zalet' przez zielone tło, 'wad' przez żółte tło i niedopuszczalnych wad przez czerwone tło.

Ale po co chodzić? To samo jest w Internecie (a brałem 11 lat temu). A jak bardzo chcesz chodzić to u doradcy dostaniesz ofertę z tych banków z którymi on współpracuje. Nie będą to wszystkie ale pewnie i tak więcej niż na 1 ulicy "bankowej". Chyba, że bierzesz naprawdę duży kredyt i możesz ustalić parametry z kimś decyzyjnym. Ale to chyba jakieś większe na inwestycje a nie na 1 mieszkanie.

Teraz na pewno brałbym też z ratą malejącą, aby jak najwięcej spłacić zanim WIBOR wystrzeli.

Po co brać raty malejące? Nie prościej wziąć taki gdzie możesz w każdej chwili nadpłacić i po prostu ewentualnie nadpłacać jak masz wolną gotówkę z którą nie masz "co zrobić"? Rata malejąca wygląda fajnie ale na początku stanowi większy procent dochodów niż przy racie równej co w razie jakichś  problemów finansowych może tylko je pogłębić.

Pozdrawiam,
Zdzichu

W dniu 2021-04-18 o 21:16, Zdzichu500 pisze:

Ale po co chodzić? To samo jest w Internecie (a brałem 11 lat temu).

Zaczynając mój spacer nie wiedziałem co to prowizja, marża, ubezpieczenie, WIBOR i jak to się wszystko ma do KH. Po rozmowie w kilkunastu bankach komplet informacji mi się zebrał.
Nie wiem, czy bez tej wiedzy wyciągnąłbym prawidłowe informacje z Internetu. Ale całkiem możliwe, że tak - a czy zajęło by mi mniej czasu...
Po spacerze miałem wydruki symulacji kredytu chyba z 12 banków.

A jak bardzo chcesz chodzić to u doradcy dostaniesz ofertę z tych banków z którymi on współpracuje.

Ja wtedy nie wiedziałem, że doradcy są na prowizjach od banków.
Myślałem, że oferty doradców są droższe o jakieś ich marże.
Nadal pozostaje ryzyko, że doradca będzie Cię przekonywał do kredytu z banku z którego dostaje największą prowizję, a nie do tego najkorzystniejszego dla Ciebie.

Nie będą to wszystkie ale pewnie i tak więcej niż na 1 ulicy "bankowej".

Chyba jednak mniej.

Teraz na pewno brałbym też z ratą malejącą, aby jak najwięcej spłacić zanim WIBOR wystrzeli.

Po co brać raty malejące? Nie prościej wziąć taki gdzie możesz w każdej chwili nadpłacić i po prostu ewentualnie nadpłacać jak masz wolną gotówkę z którą nie masz "co zrobić"?

Ja mam z ratą malejącą i po jakimś czasie (chyba 3 lata) z możliwością bezkosztowego nadpłacania. Ale jak spłata odbywa się w formie automatycznego pobrania z konta to nadpłacanie wymaga jakichś działań - coś tam trzeba zlecić, a rata malejąca nie wymaga.

Po tych 3 latach WIBOR był już tak niski, że przy mojej marży 0,99% uznałem, że nie ma żadnego sensu nadpłacanie, nawet jakbym miał nadmiar kasy.
P.G.

W dniu 19.04.2021 o 12:17, Piotr Gałka pisze:

po jakimś czasie (chyba 3 lata) z możliwością bezkosztowego nadpłacania

Teraz chyba wszystkie KH tak mają - przepis jest.

nadpłacanie wymaga jakichś działań - coś tam trzeba zlecić

Ojtam, kilka klików (w ST wejść w kredyt - kliknąć spłata - podać kwotę - zatwierdzić - odebrać papierowe wyliczenie planu spłat).
Niemniej co do zasady to prawda, że raty malejące dają nieco mniejszy* koszt ogólny. Ale dużo większe raty na początek. A to właśnie na początku potrzeba pieniędzy na remonty itp.
Wciąż twierdzę, że raty stałe + nadpłacanie to lepsze rozwiązanie. Albo bez nadpłacania, przy dzisiejszych wiborach :)


* w kalkulator na stronie banku wrzuciłem: 300 tys na 20 lat -> koszt całkowity 81 tys dla rat stałych / 76 tys (z hakiem) dla malejących, pierwsza rata 1527 / 1765, zdolność 419 tys w obu przypadkach.
Czyli niecałe 5000 zł (powiedzmy 1,6%) zysku rozłożone na 20 lat (40 zł miesięcznie) za ratę 240 zł (ponad 15%) większą, początkowo oczywiście.

--
Alf/red/

W dniu 19.04.2021 o 14:40, Alf/red/ pisze:

* w kalkulator na stronie banku wrzuciłem: 300 tys na 20 lat -> koszt całkowity 81 tys dla rat stałych / 76 tys (z hakiem) dla malejących, pierwsza rata 1527 / 1765, zdolność 419 tys w obu przypadkach.

Dlaczego zdolność kredytowa nie przekłada się na pierwszą ratę, czy tam odwrotnie, pierwsza rata na  zdolność kredytową?

Te banki zawsze tak policzą, żebym nie zrozumiał.

   MJ

Użytkownik "Michal Jankowski"  napisał w wiadomości grup dyskusyjnych:607d7d76$0$541$65785112@news.neostrada.pl...
W dniu 19.04.2021 o 14:40, Alf/red/ pisze:

* w kalkulator na stronie banku wrzuciłem: 300 tys na 20 lat -> koszt całkowity 81 tys dla rat stałych / 76 tys (z hakiem) dla malejących, pierwsza rata 1527 / 1765, zdolność 419 tys w obu przypadkach.

Dlaczego zdolność kredytowa nie przekłada się na pierwszą ratę, czy tam odwrotnie, pierwsza rata na  zdolność kredytową?
Te banki zawsze tak policzą, żebym nie zrozumiał.

a) moze im sie nie chcialo liczyc zdolnosci w obu przypadkach, policzyli tylko jeden,

b) a moze to i prawidlowo - jak beda problemy, to i tak sie trzeba dogac indywidualnie, albo klient sam wpadnie na to, ze trzeba zacisnac pasa na rok czy dwa, a potem bedzie lepiej ...

J.

Użytkownik "Alf/red/"  napisał w wiadomości grup dyskusyjnych:s5jtnp$18pj$1@gioia.aioe.org...

Niemniej co do zasady to prawda, że raty malejące dają nieco mniejszy* koszt ogólny. Ale dużo większe raty na początek. A to właśnie na początku potrzeba pieniędzy na remonty itp.

No wlasnie - warto by to podzielic np przez inflacje ...

Wciąż twierdzę, że raty stałe + nadpłacanie to lepsze rozwiązanie. Albo bez nadpłacania, przy dzisiejszych wiborach :)

Wibory dzialaja w dwie strony - gdzie odkladac na czarna godzine ?
Na gieldzie, w walute ?

* w kalkulator na stronie banku wrzuciłem: 300 tys na 20 lat -> koszt całkowity 81 tys dla rat stałych / 76 tys (z hakiem) dla malejących, pierwsza rata 1527 / 1765, zdolność 419 tys w obu przypadkach.
Czyli niecałe 5000 zł (powiedzmy 1,6%) zysku rozłożone na 20 lat (40 zł miesięcznie) za ratę 240 zł (ponad 15%) większą, początkowo oczywiście.

A jak za rok wibor wzrosnie ?

J.

W dniu 2021-04-19 o 14:40, Alf/red/ pisze:

* w kalkulator na stronie banku wrzuciłem: 300 tys na 20 lat -> koszt całkowity 81 tys dla rat stałych / 76 tys (z hakiem) dla malejących, pierwsza rata 1527 / 1765, zdolność 419 tys w obu przypadkach.
Czyli niecałe 5000 zł (powiedzmy 1,6%) zysku rozłożone na 20 lat (40 zł miesięcznie) za ratę 240 zł (ponad 15%) większą, początkowo oczywiście.

Kalkulator zapewne policzył z obecnym WIBORem rzędu 0,25%. Jak brałem kredyt WIBOR był 20 razy większy (rzędu 5%).
Przy takim WIBORze różnica między ratami stałymi a malejącymi wyjdzie większa. To samo będzie jak WIBOR wzrośnie.
P.G.

W dniu 19.04.2021 o 18:01, Piotr Gałka pisze:

Przy takim WIBORze różnica między ratami stałymi a malejącymi wyjdzie większa.

Tak - i zmieni to i ratę pojedynczą (na korzyść stałych), i ich sumę (na korzyść malejących). Na oko - podobna zależność.

--
Alf/red/