On Sat, 23 Feb 2013, Flis wrote:

Witam.

Przeczytałem już bardzo dużo na temat zakupu nieruchomości na licytacji komorniczej, ale ciągle mam wątpliwości.

Z tego co wyczytałem to głównym obciążeniem na jaki można się natknąć to umowa najmu/dzierżawy.
Wyczytałem też, że w 2012r zmieniły się zapisy na korzyść kupującego umożliwiające mu wypowiedzenie takich umów.
Jednak nie jestem pewny od kiedy obowiązuję te nowe zapisy?
Czy jeżeli sprawa rozpoczęła się w 2011r, a teraz będzie już 2-ga licytacja - to wg nowych przepisów czy starych?

  Do tego się nie odniosę, bo przepisów wprowadzających nie rozgryzałem.
  Może być ważne, bo i w linku niżej jest uwaga o "niedawnej nowelizacji"
(w kolejnym linku z przepisem z gofina albo na sejm.gov.pl można śledzic
nowelizacje jak komuś się chce)

Czy jeżeli taka umowa nie jest wpisana w akta sprawy ani w KW, to czy istnieje jakieś ryzyko,
że po zakupie nieruchomości na takiej licytacji (np. od razu lub za
kilka miesięcy) przyjdzie "ktoś" i pokaże - ja mam umowę najmu zawartą na tą nieruchomość na np. 30 lat.
Bo przecież nie ma obowiązku zapisywania takich umów w KW.

....i cisza.
  Dziwne.

  Najpierw sprawa "przyjścia z umową".
  Czy ja dobrze rozumiem, że właściciel ma obowiązek ujawnienia
faktu obciążenia nieruchomości taką umową?
  Czy dobrze rozumiem, że akcenty w artykułach omawiających tę sprawę,
położne na "rzecz została wydana", kierują w tę stronę, że jeśli
wydania nie było (najemca nie włada nieruchomością) to "od zawsze"
istniał mechanizm pozwalający pozbyć się (często pozorowanego)
najemcy?

  Drugi link z googla:
http://www.umowycywilnoprawne.pl/artykul,1640,2646,najem-i-dzierzawa-w-razie-egzekucji-z-nieruchomosci.html
+++
Najemca (dzierżawca) powinien dbać o to, by nie płacić wynajmujšcemu
(wydzierżawiajšcemu) czynszu z góry za zbyt długi okres, bowiem może
to oznaczać koniecznoœć ponownego uiszczenia należnoœci za ten same
miesišce, lecz tym razem na rzecz komornika, który może dokonać zajęcia
wierzytelnoœci o zapłatę czynszu. W przypadku kłopotów finansowych
właœciciela nieruchomoœci należy się wystrzegać zwłaszcza płatnoœci z góry
za czwarty i kolejne miesišce przy najmie lub za okres powyżej 6 miesięcy
w przypadku dzierżawy.

Pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas
dłuższy niż 3 miesišce, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż
6 miesięcy, liczšc w obu przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy
lub dzierżawcy od obowišzku zapłaty czynszu do ršk komornika.
-- -

  No i rzut oka do KPC:
http://www.przepisy.gofin.pl/przepisy,3,9,9,15,2188,20130130,przysadzenie-wlasnosci.html
+++
Art. 1002.
  Z chwilš uprawomocnienia się postanowienia o przysšdzeniu
własnoœci nabywca wstępuje w prawa i obowišzki dłużnika wynikajšce
ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa
normujšcych te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej
lub wydzierżawionej.
  W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomoœci zawarta była
na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata,
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
nabywca może wypowiedzieć tę umowę,
w cišgu miesišca od uprawomocnienia się postanowienia o przysšdzeniu
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
własnoœci, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa
nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta
z zachowaniem formy pisemnej i z datš pewnš, a rzecz została
najemcy lub dzierżawcy wydana.
-- -

http://www.prawnikradzi.gofin.pl/17,2,132,107380,kupno-nieruchomosci-od-komornika-po-zmianach-w-2012-r.html

  Dobrze rozumiem, że w sumie pytanie brzmi "skoro w przepisie
mowa jest o miesiącu od uprawomocnienia, to późniejsze
ujawnienie miałoby pozwalać na obejście *terminu*?

  Może ktoś skomentować, jak to działało ("od zawsze"), jeśli
po nabyciu od komornika po długim czasie pojawiał się ktoś
z umową zawartą wcześniej?

pzdr, Gotfryd