Data: 2012-09-29 09:44:34 | |
Autor: fonon | |
Odrebna wlasnosc lokalu w spoldzielni mieszkaniowej - zapisy w akcie notarialnym | |
Witam,
Czy akt notarialny dotyczÄ cy ustanowienia odrÄbnej wĹasnoĹci lokalu w spĂłĹdzielni mieszkaniowej moĹźe zawieraÄ zapis: "Nabywca okreĹla wartoĹÄ przedmiotu niniejszej umowy na kwotÄ...." a jeĹli tak: - jaka jest podstawa prawna takiego ĹźÄ dania (okreĹlenia kwoty przez "nabywcÄ"), - na jakiej podstawie ma zostaÄ okreĹlona ww. kwota, - i jakie sÄ konsekwencje okreĹlenia takiej lub innej kwoty? Zwracam rĂłwnieĹź uwagÄ na okreĹlenie "nabywca" - akt dotyczy przeksztaĹcenia prawa do lokalu ze spĂłĹdzielczego-wĹasnoĹciowego w odrÄbnÄ wĹasnoĹÄ (umowa ustanowienia odrÄbnej wĹasnoĹci lokalu i przeniesienia jego wĹasnoĹci), a nie "nabycia". Z gĂłry dziÄkujÄ za rzeczowe uwagi. f. |
|
Data: 2012-09-29 10:36:42 | |
Autor: Gotfryd Smolik news | |
Odrebna wlasnosc lokalu w spoldzielni mieszkaniowej - zapisy w akcie notarialnym | |
On Sat, 29 Sep 2012, fonon wrote:
Zwracam również uwagę na określenie "nabywca" - akt dotyczy przekształcenia Ja tylko do tej sprawy - jak najbardziej nabycia. Bez cudzysłowów :) W odniesieniu do rzeczy (w tym nieruchomości) "nabycie" oznacza operację na własności, nie na posiadaniu. Oczywiście można nabywać również prawa, w tym posiadanie, ale to nie jest ciągle "nabycie" danej rzeczy! Jak ktoś dajmy na to w danym mieszkaniu jest najemcą, to mieszkanie nie jest jego, jak je kupi - to je nabędzie. Mimo, że przedtem mieszka i potem też mieszka, z p. widzenia posiadania nie widać zewnętrznych, fizycznych objawów. Status posiadacza spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania jest "mocniejszy", *dużo* mocniejszy niż najem czy dzierżawa, ale również w tej kategorii. Ma tylko "prawo do mieszkania", rozumiane jako pewien zakres korzystania z *czyjejś* własności. Coś tak, jakby obłożyć lokal jednocześnie dzierżawą wieczystą (nie ma czegoś takiego w przepisach, ale nazwa chyba czytelnie przedstawia ideę) i hipoteką na prawo do korzystania z tego najmu. Właściciel prawa może z tego mieszkania swobodnie korzystać, tego prawa nie da się wypowiedzieć, może to prawo zbyć. Właściciel lokalu dla odmiany *praktycznie* nic już nie może, zaś posiadacz tak ukształtowanego prawa dla odmiany może prawie wszystko. Ale ciągle ma tylko prawo... chyba jest ono źle nazwane, i to powoduje powszechne niezrozumienie: ma prawo do "zamieszkiwania i innych form korzystania". Nałożone na czyjś lokal. Właścicielem nie jest. BTW: Posiadacze sp-czego własnościowego prawa do mieszkania czują się czasem urażeni, że (rzadko która i rzadko kiedy) sp-nia próbuje wyegzekwować swoje prawo właścicielskie (np. wobec faktu niepowiadomienia właściciela, czyli sp-ni, o przeróbkach w takim lokalu) :>, a racji nie mają. I nie ma to związku z przeróbkami które wpływają na konstrukcję budynku (a które trzeba zgłaszać i uzyskiwać zgodę z zupełnie innego powodu) - po prostu o zmianach w nieswoim mieszkaniu (również takim do którego ma się "własnościowe prawo sp-cze") trzeba powiadamiać właściciela i tyle. No a teraz masz stać się faktycznie właścicielem :D Czyli *nabyć* lokal. pzdr, Gotfryd |
|
Data: 2012-09-29 11:24:33 | |
Autor: fonon | |
Odrebna wlasnosc lokalu w spoldzielni mieszkaniowej - zapisy w akcie notarialnym | |
Na ten temat można by dyskutować - jest to konsekwencja absurdalnych, nielogicznych przepisów. Podobno trzecia forma własności z czasów komuny - kolektywna została zlikwidowana. Idąc tropem przedstawionego rozumowania można twierdzić, iż "odrębna własność lokalu" też jest jedynie formą posiadania lokalu, bo przecież może być ustanowiona na nieruchomości gruntowej objętej użytkowaniem wieczystym, które nie jest "prawdziwą" własnością, a czyj grunt, tego... itd.
Z drugiej strony jeśli posiadacz spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu jest członkiem spółdzielni, to jest jej współwłaścicielem. Spółdzielnia też nie może być uznana za właściciela lokalu, bo nie może nim dysponować. Wreszcie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 40 stanowi, iż: "Spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych". Jeśli zatem ta część majątku nie jest już własnością spółdzielni, to czyją miałaby być? Ale to wszystko wątek poboczny, Pzdr. f. |
|
Data: 2012-09-30 00:01:00 | |
Autor: Gotfryd Smolik news | |
Odrebna wlasnosc lokalu w spoldzielni mieszkaniowej - zapisy w akcie notarialnym | |
On Sat, 29 Sep 2012, fonon wrote:
Na ten temat można by dyskutować - jest to konsekwencja absurdalnych, Zgoda. I tak zeszły w poziomie absurdu sporo w dół, bo jeszcze w latach '90 zeszłego wieku wielu posiadaczy prawa własnościowego zostało wykołowanych i zwyczajnie okradzionych (na przykład przy pomocy myku "ale na zbycie prawa sp-nia nie wyrazi zgody", bo to było ówcześnie potrzebne). Podobno trzecia forma własności z czasów komuny W żadnym razie. To właśnie w kapitaliźmie sp-nie miewały się dobrze, a odmiany systemu komunistycznego skutecznie go ludziom obrzydziły. Problem polega na tym, że jak pojawiają się wszelakie beneficja dla sp-ni, to zarówno rozdzielający je jak i zarządzający nimi mają pole do pokazania kto tu rządzi. Idąc tropem przedstawionego rozumowania można twierdzić, Zgadza się. Z drugiej strony jeśli posiadacz spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu jest członkiem spółdzielni, to jest jej współwłaścicielem. Ale to jest w ogóle problem "osoby prawnej" - na tej samej zasadzie właściciel 100% udziałów w spzoo nie jest właścicielem żadnej rzeczy które stanowią majątek spółki. Żeby jasność była - co do zastrzeżeń dotyczących własnościowego prawa spółdzielczego wypada się zgodzić, skoro władzy właścicielskiej zostawia tylko ślady. Wreszcie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 40 stanowi, iż: Ależ jest. To Twoja teza: "Spółdzielnia też nie może być uznana za właściciela lokalu, bo nie może nim dysponować" jest zbyt daleko idąca. Mimo zastrzeżenia wyżej :) Ale to wszystko wątek poboczny, Słusznie skądinąd. Wątkotwórca powinien się jednak czuć ostrzeżony, iż *jednak* nabywa lokal, ze wszystkimi tego skutkami (w tym podatkowymi, jeśli od daty nabycia liczy się skutki podatkowe). pzdr, Gotfryd |
|
Data: 2012-09-30 11:27:33 | |
Autor: fonon | |
Odrebna wlasnosc lokalu w spoldzielni mieszkaniowej - zapisy w akcie notarialnym | |
W dniu 30.09.2012 00:01, Gotfryd Smolik news pisze:
Podobno trzecia forma własności z czasów komuny Jest zasadnicza różnica pomiędzy istnieniem odrębnej formy własności, a tym, czy spółdzielnie mają się dobrze. Nie twierdzę, że w komunizmie nie istnieją spółdzielnie, ale że jest to prywatna (członków), a nie kolektywna forma instytucji. Ale to jest w ogóle problem "osoby prawnej" - na tej samej Jednak spółdzielnia to nie spółka z o.o. i inaczej są kształtowane prawa majątkowe członków.
To na jakiej podstawie jest, skoro nie "pozostaje"? To Twoja teza:To na czym polega ta własność, skoro posiadacz spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu nie musi być członkiem spółdzielni, może nim swobodnie dysponować, lokal podlega dziedziczeniu itd.? Wątkotwórca powinien się jednak czuć ostrzeżony, iż *jednak* nabywa Posiadacz nic nie "nabywa", bo już posiada. Przekształca jedno prawo w drugie. Nie zyskuje nic i nie traci w sensie majątkowym. Pozdro, f. |
|
Data: 2012-09-29 11:06:09 | |
Autor: Gotfryd Smolik news | |
Odrebna wlasnosc lokalu w spoldzielni mieszkaniowej - zapisy w akcie notarialnym | |
Teraz osobno :) (celowo)
On Sat, 29 Sep 2012, fonon wrote: Witam, Prawdę mówiąc, dlaczego miałby nie móc? Aby miał nie móc, musiałby być zabroniony - z zasady swobody umów wynika że strony zapisują to co chcą a wyraża ich intencje; Pytaniem jest, jaki cel miałby zakaz określenia kwoty na umowie, która jest zawierana dobrowolnie? Podejrzewam, że chcesz postawić inne pytanie: czy wobec faktu, że zawarcie umowy o przekształcenie własnościowego prawa spółdzielczego na własność do lokalu w trybie przymusu ustawowego uprawnia do dopisywania do tej umowy dodatkowych zastrzeżeń bez zgody nabywcy, na zasadzie "jak pan nie podpisze to my umowy nie zawrzemy, mimo 3-miesięcznego terminu". Jak na mój gust, pic polega na tym, że takiego wpisu może żądać notariusz a nie sprzedający (nie sp-nia). Jako, że notariusz jest płatnikiem podatków od transakcji, może chcieć mieć "papier" że świadomie akceptujesz taką właśnie kwotę transakcji. Sprawi Ci różnicę, jak zażąda oddzielnego oświadczenia i zażąda osobnej opłaty? Jak US do niego przylezie z jakąś reklamacją, to odeśle prosto do kupującego :> "o tu, oświadczył że *on* tak wycenia podstawę opodatkowania". Ba, jeśli się okaże, że kupujący sam sobie strzelił w stopę, bo zaniżył wartość na umowie, a potem musiał świeżo kupiony lokal z jakichś "życiowych" powodów pilnie sprzedać i okazało się że cena sprzedaży minus cena nabycia to całkiem spory zysk do opodatkowania, to również nie będzie mógł mieć pretensji do nikogo innego (poza sobą samym). IMVHO, taki zapis jest uzasadniony. Bez względu na to, czy brzmi on że "strony ustalają" czy "nabywca ustala". pzdr, Gotfryd |
|
Data: 2012-09-29 12:41:32 | |
Autor: 666 | |
Odrebna wlasnosc lokalu w spoldzielni mieszkaniowej - zapisy w akcie notarialnym | |
Przy czym "wartości prawa" nie należy mylić z wartościa rynkową lokalu.
Dobre pytanie, jak "wartość prawa" określić? Np. według wysokości wkładu do spółdzielni mieszkaniowej? Podobna różnica jest pomiędzy wartością prawa wieczystej dzierżwy do wartości własności gruntu. Generalnie na pytania pytka powinien odpowiedzieć notariusz. -- -- - Jak na mój gust, pic polega na tym, że takiego wpisu może żądać notariusz a nie sprzedający. |
|
Data: 2012-09-29 23:39:30 | |
Autor: Gotfryd Smolik news | |
Odrebna wlasnosc lokalu w spoldzielni mieszkaniowej - zapisy w akcie notarialnym | |
On Sat, 29 Sep 2012, 666 wrote:
Przy czym "wartości prawa" nie należy mylić z wartościa rynkową lokalu. Zgadza się, ale przy przekształceniu "wartość nabycia" to wartość lokalu, a nie wartość sp-czego prawa własnościowego. Z powodu który podałem (podejrzenia że to notariusz sobie zabezpiecza tyły na wypadek jakiegoś niezwolnienia z PCC), w rachubę wchodziłaby właśnie wartość nabycia. Dobre pytanie, jak "wartość prawa" określić? IMVHO nie - ponieważ własnościowe prawo spółdzielcze jest zbywalne, podejrzewam że USy mają listę najwyżej wycenionych transakcji sporządzoną :] Generalnie na pytania pytka powinien odpowiedzieć notariusz. Skądinąd. Ale wcale bym się nie zdziwił, jakby odpowiedź miała formę "to pan podpisuje czy nie" ;) pzdr, Gotfryd |
|
Data: 2012-09-30 12:07:07 | |
Autor: fonon | |
Odrebna wlasnosc lokalu w spoldzielni mieszkaniowej - zapisy w akcie notarialnym | |
W dniu 29.09.2012 23:39, Gotfryd Smolik news pisze:
Zgadza się, ale przy przekształceniu "wartość nabycia" to wartość A z czego to wynika? Jaka podstawa prawna takiej interpretacji? Z powodu który podałem (podejrzenia że to notariusz sobie zabezpiecza To mowa o faktycznym interesie notariusza, a nie prawnym. Notariusz może sobie "zabezpieczać tyły" w zakresie, w jakim ma ku temu podstawy prawne, a nie faktyczny interes. Jakie to podstawy?
Ale tu nie zbywa się prawa do lokalu, tylko je przekształca w inne prawo do tego samego lokalu i to w trybie ustawowym, ze stałą opłatą niezależną ani od wartości rynkowej lokalu, ani też wkładu budowlanego. Posiadacz prawa do lokalu nic nie zyskuje w sensie materialnym.
To wracamy do pytania, czy "przekształcenie własnościowego prawa spółdzielczego na własność do lokalu w trybie przymusu ustawowego uprawnia do dopisywania do tej umowy dodatkowych zastrzeżeń bez zgody nabywcy,na zasadzie >jak pan nie podpisze to my umowy nie zawrzemy<"? Czy w takim razie notariusz, poprzez domaganie się dodatkowych deklaracji od strony, nieznajdujących podstaw w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, może zablokować przekształcenie prawa lokalu realizowane w trybie ustawowym? Na jakiej podstawie? f. |
|
Data: 2012-10-01 08:57:22 | |
Autor: 666 | |
Odrebna wlasnosc lokalu w spoldzielni mieszkaniowej - zapisy w akcie notarialnym | |
A może wartość nabycia to różnica wartości spółdzielczego własnościowego prawa i własności hipotecznej (przyrost wartości)?
Przy czym w szczególnych okolicznościach spółdzielcze własnościowe prawo może być więcej warte niż własność hipoteczna ;-) IMHO nie warto na siłę przekształcać tego prawa. -- -- - Zgadza się, ale przy przekształceniu "wartość nabycia" to wartość lokalu, a nie wartość sp-czego prawa własnościowego. |