Witam,

razem z kuzynem tworzę tzw. małą wspólnotę mieszkaniową. Mamy obaj siedem wyodrębnionych lokali w kamienicy. Każdy z nas za swoje lokale przelewa co miesiąc na rachunek wspólnoty mieszkaniowej opłatę (fundusz remontowo-eksploatacyjny) na utrzymanie części wspólnych nieruchomości (dach, klatka schodowa, elewacja itp.) oraz na wynagrodzenie dla administratora nieruchomości. Niezależnie od tego, na ten sam rachunek przelewamy opłaty za media za swoje lokale (wcześniej te pieniądze zbieramy od najemców naszych lokali).

I tu mam pytanie odnośnie podatku dochodowego z tytułu najmu. Jestem ryczałtowcem i płacę 8,5% podatku od przychodu. Czy od kwoty za media i opłaty eksploatacyjnej, którą najemca przelewa na mój rachunek (ja tę kwotę przelewam następnie na rachunek wsp. mieszkaniowej) powinienem płacić podatek dochodowy?
  Jeśli tak, to czy jest jakiś sposĂłb, Ĺźeby ominąć płacenie tego podatku? Np. najemca przelewa na jeden z moich rachunkĂłw sam czynsz, a na drugi media+opłatę eksploatacyjną?

Z góry dziękuję za pomoc

--
Pozdrawiam,
Rex

Dnia Tue, 10 May 2011 11:47:12 +0200, Rex napisał(a):

I tu mam pytanie odnośnie podatku dochodowego z tytułu najmu. Jestem
ryczałtowcem i płacę 8,5% podatku od przychodu. Czy od kwoty za media i
opłaty eksploatacyjnej, którą najemca przelewa na mój rachunek (ja tę
kwotę przelewam następnie na rachunek wsp. mieszkaniowej) powinienem
płacić podatek dochodowy?
  Jeśli tak, to czy jest jakiś sposĂłb, Ĺźeby ominąć
płacenie tego podatku? Np. najemca przelewa na jeden z moich rachunków
sam czynsz, a na drugi media+opłatę eksploatacyjną?

Napewno nie płacisz podatku od opłat za media. Uważam, że w wypadku opłaty eksploatacyjnej jest to mniej oczywiste. Jest to zasadniczo koszt do którego ponoszenia zobowiązany jest właściciel lokalu a nie najemca. I dlatego nie można go przerzucić na najemcę. Może ktoś inny się jeszcze wypowie. Najlepiej w oparciu o oficjalne interpretacje skarbówki lub wyroki sądowe. Jedyne czego trzeba pilnować, to wyszczególnienie tych opłat za media na jakimś "papierze". Tym papierem może być umowa (w mowie powinna być podane że najemca płaci określony co do kwoty czynsz i zmienne opłaty za media), szczegółowy rachunek który wystawiasz najemcy, lub nawet potwierdzenie wpłaty z rozbiciem na poszczególne pozycje.

Napewno nie płacisz podatku od opłat za media.

To wcale nie jest takie pewne. Obiło mi się o uszy, że media są też przychodem.

UwaĹźam, Ĺźe w wypadku

opłaty eksploatacyjnej jest to mniej oczywiste. Jest to zasadniczo koszt
do którego ponoszenia zobowiązany jest właściciel lokalu a nie najemca.

Ostatecznie wszystkie koszty z związane z eksploatacją lokalu ponosi najemca. W przeciwnym wypadku wynajem lokalu byłby nierentowny.


--
Pozdrawiam,
Rex

On Wed, 11 May 2011, Rex wrote:

[...jureq...]

Napewno nie płacisz podatku od opłat za media.

To wcale nie jest takie pewne.

  No wiesz, zakau nie ma.
  Znaczy wolno zapłacić podatek od opłat za media, kary za to nie ma.
  Ale *formalnie* urząd stwierdziwszy taką nieprawidłowość podczas
kontroli powinien (w "państwie prawa") wydać decyzję o zwrocie
nadpłaty :|

Obiło mi się o uszy, że media są też przychodem.

  Przepisy się obiły? ;) (możesz ew. obić tego, kto uszy obijał)
  A po polsku - argument "słyszałem" jest bardzo słaby, bo podstawą
jest wiedzieć: 1. *kiedy* 2. *od kogo* 3. na jakiej podstawie
  :)
  Żeby nie było - prawdą jest, iż mechanizm "niepłacenia" wcale
*nie* jest oczywisty. Ale tylko dlatego, że zapomina się czasami
o podstawie płacenia podatku - a podstawą nie jest najcześciej
ustawa o podatku. Przepisy o podatku najczęściej są na *końcu*
łańcuszka określania "podstawy" (i AFAIR są na to wyroki SN i NSA).

  Podstawą jest ustawa *klasyfikująca* zdarzenia (ustawa o podatku
dopiero każe płacić podatek o "zdarzeń zaliczanych do", a to
ustawa "cywilnoprawna", taka jak Kodeks Cywilny, Prawo Autorskie,
Prawo Bankowe itede określają ową "klasyfikację").

Uważam, że w wypadku
opłaty eksploatacyjnej jest to mniej oczywiste. Jest to zasadniczo koszt
do którego ponoszenia zobowiązany jest właściciel lokalu a nie najemca.

Ostatecznie wszystkie koszty z związane z eksploatacją lokalu ponosi najemca.

  Ale Kodeks Cywilny bardzo jasno określa, które wydatki *powinien ponosić
najemca* (a więc jeśli ponosi je właściciel, to jest tylko "pośrednikiem"),
a które *nie* należą do jego obowiązków, bo są obowiązkiem wynajmującego,
więc należy je zaliczyć do "opłat na rzecz wynajmującego".
  Nawet jakby to najemca je fizycznie wpłacał do kasy.
  Wtedy to najemca jest "pośednikiem" i wpłacone pieniadze są przychodem
wynajmującego.

  Zwracam uwagę, że jakby w rachubę wchodził np. VAT, to byłoby inaczej
o tyle, że tam podstawą jest "wydanie" lub "świadczenie", a nie sprzedaż
lub usługa w rozumieniu umowy cywilnoprawnej (plus przepis o wyjątku
dla przypadku kiedy pośrednik dokonuje operacji "na rzecz").

W przeciwnym wypadku wynajem lokalu byłby nierentowny.

  Ale rentowność owego wynajmu jest właśnie opodatkowana ;)

pzdr, Gotfryd

Ale Kodeks Cywilny bardzo jasno określa, które
wydatki *powinien ponosić
najemca* (a więc jeśli ponosi je właściciel, to
jest tylko "pośrednikiem"),
a które *nie* należą do jego obowiązków, bo są
obowiązkiem wynajmującego,
więc należy je zaliczyć do "opłat na rzecz
wynajmującego".
Nawet jakby to najemca je fizycznie wpłacał do kasy.
Wtedy to najemca jest "pośednikiem" i wpłacone
pieniadze są przychodem
wynajmującego.

To jak wygląda sprawa z opłatą eksploatacyjną (ja nazywam ją funduszem remontowo-eksploatacyjnym) w moim przypadku; czy powinienem ją wliczać do podstawy opodatkowania, czy też nie?

--
Pozdrawiam,
Rex

On Tue, 10 May 2011, jureq wrote:

Dnia Tue, 10 May 2011 11:47:12 +0200, Rex napisał(a):

I tu mam pytanie odnośnie podatku dochodowego z tytułu najmu. Jestem
ryczałtowcem i płacę 8,5% podatku od przychodu. Czy od kwoty za media i
opłaty eksploatacyjnej, którą najemca przelewa na mój rachunek (ja tę
kwotę przelewam następnie na rachunek wsp. mieszkaniowej) powinienem
płacić podatek dochodowy?
  Jeśli tak, to czy jest jakiś sposób, żeby ominąć
płacenie tego podatku? Np. najemca przelewa na jeden z moich rachunków
sam czynsz, a na drugi media+opłatę eksploatacyjną?

Napewno nie płacisz podatku od opłat za media.

  Zgoda.

Uważam, że w wypadku
opłaty eksploatacyjnej jest to mniej oczywiste. Jest to zasadniczo koszt
do którego ponoszenia zobowiązany jest właściciel lokalu a nie najemca.

  Pytaniem jest, co rozumieć przez "opłatę eksploatacyjną".
  Niedawno pisałem jak to widzę: opłaty związane np. z funduszem remontowym
IMVHO dokładnie tak jak piszesz (kwalifikują się do przychodu, jako
"opłata za zużycie" stanowiąca część czynszu), ale już opłata
za śmieci jak najbardziej powinna być traktowana tak jak media,
bo niby dlaczego miałoby być inaczej?
  A wg tego co widziałem "w praktyce", całoś jest wskazywana jako
pojedyncza pozycja do zapłacenia i jedynym kwitkiem z którego wynikają
poszczególne pozycje jest informacja lub aneks do umowy.

Może ktoś inny się jeszcze
wypowie. Najlepiej w oparciu o oficjalne interpretacje skarbówki lub
wyroki sądowe.

  Pierwsze masz wyżej, drugiego nie mam :)

Jedyne czego trzeba pilnować, to wyszczególnienie tych opłat za media na
jakimś "papierze".

  Też zgoda.
  I IMO po przyjęcie przedstawionego wyżej (mojeg) p. widzenia papierki
zawierające składniki wszelkich opłat stają się bardzo ważne.

media), szczegółowy rachunek który wystawiasz najemcy, lub nawet
potwierdzenie wpłaty z rozbiciem na poszczególne pozycje.

  O to to - nie zawadzi.

pzdr, Gotfryd

W dniu 2011-05-14 10:54, Gotfryd Smolik news pisze:

On Tue, 10 May 2011, jureq wrote:

Dnia Tue, 10 May 2011 11:47:12 +0200, Rex
napisał(a):

I tu mam pytanie odnośnie podatku dochodowego z
tytułu najmu. Jestem
ryczałtowcem i płacę 8,5% podatku od przychodu.
Czy od kwoty za media i
opłaty eksploatacyjnej, którą najemca przelewa
na mój rachunek (ja tę
kwotę przelewam następnie na rachunek wsp.
mieszkaniowej) powinienem
płacić podatek dochodowy?
Jeśli tak, to czy jest jakiś sposób, żeby ominąć
płacenie tego podatku? Np. najemca przelewa na
jeden z moich rachunków
sam czynsz, a na drugi media+opłatę
eksploatacyjną?

Napewno nie płacisz podatku od opłat za media.

Zgoda.

Uważam, że w wypadku
opłaty eksploatacyjnej jest to mniej oczywiste.
Jest to zasadniczo koszt
do którego ponoszenia zobowiązany jest
właściciel lokalu a nie najemca.

Pytaniem jest, co rozumieć przez "opłatę
eksploatacyjną".
Niedawno pisałem jak to widzę: opłaty związane np.
z funduszem remontowym
IMVHO dokładnie tak jak piszesz (kwalifikują się
do przychodu, jako
"opłata za zużycie" stanowiąca część czynszu), ale
już opłata
za śmieci jak najbardziej powinna być traktowana
tak jak media,
bo niby dlaczego miałoby być inaczej?
A wg tego co widziałem "w praktyce", całoś jest
wskazywana jako
pojedyncza pozycja do zapłacenia i jedynym
kwitkiem z którego wynikają
poszczególne pozycje jest informacja lub aneks do
umowy.

Ja opłatę za śmieci podciągam pod media.

Czyli z tego co piszesz wynika, że opłata eksploatacyjna również podlega opodatkowaniu.

I jeszcze mam takie pytanie. W jaki sposób, w razie kontroli skarbowej skarbówka sprawdza przychody? Czy na podstawie tego co jest w umowie, czy też na podstawie wpływów na rachunek?

Załóżmy, że w umowie nie będzie mowy o opłacie eksploatacyjnej, będzie tylko zapis, że najemca płaci mi taka a taką kwotę czynszu + koszty zużywanych przez siebie mediów. A ustalę z najemcą "na gębę" ;) że oprócz czynszu i mediów będzie na rachunek przelewał op. eksploatacyjną.
Czy w ten sposób da się skutecznie obejść płacenia podatku od tej opłaty?


--
Pozdrawiam,
Rex

On Mon, 16 May 2011, Rex wrote:

Czyli z tego co piszesz wynika, że opłata eksploatacyjna również podlega opodatkowaniu.

  Mi tak nie wychodzi.
  Natomiast jej SKŁADNIKI, takie jak przykładowo fundusz remontowy, jak
najbardziej powinny wchodzić. IMO.

I jeszcze mam takie pytanie. W jaki sposób, w razie kontroli skarbowej skarbówka sprawdza przychody? Czy na podstawie tego co jest w umowie, czy też na podstawie wpływów na rachunek?

  Na podstawie art.180 Ordynacji.

pzdr, Gotfryd