Witam !

Niedługo planuję sprzedaż swojego mieszkania , kupionego jeszcze jak byłem
kawalerem :)

Mieszkanie jest własnościowe spółdzielcze. Kupione w 2003r (nowe).

Do stworzenia umowy wykorzystałem "gotowca" zciągniętego z internetu i lekko
go przerobiłem.

Powodem sprzedaży mieszkania jest budujący się dla mnie domek :)

Na dom wpłaciłem zaliczkę i resztę muszę zapłacić do dnia 01.06.2011r.
Dnia 01.06.2011r ma nastapić odbiór domu i jego notarialne przekazanie.

A to są "warunki" na jakich chce sprzedać mieszkanie:

1. Zadatek na mieszkanie ustalony indywidualnie (sądzę że będzie to kwota
20tys zł , czyli mniej niż 10% ceny mieszkania) płatny w dniu zawarcia umowy
przedwstepnej lub przelewem (kupujący ma 7dni na wpłatę , jeśli tego nie
uczyni umowa staje się nie ważna)

2. Wpłata reszty pieniędzy do dnia 02.05.2011 na konto bankowe. (Sądzę że
najbezpieczniej dla kupującego było by aby miał konto w tym samym banku co
ja , wtedy przed podpisaniem umowy notarialnej mógłby przelać pieniądze na
moje konto a po potwierdzeniu przelewu na moje konto moglibyśmy udać się do
wyznaczonego przez niego notariusza).
Może to zrobić u mnie w domu i po potwierdzeniu przelewu udalibyśmy się do
notariusza.

3. Tego samego dnia po umowie notarialnej , udalibyśmy się do spółdzielni  i
energetyki w celu poinformowania o zmianie właściciela oraz do urzedu w celu
wymeldowania mojej rodziny :)
Tak aby od 02.05.2011r formalnie kupujący był właścicielem.

4. Opuszczenie lokalu nastąpiło by 01.06.2011. Chce mieć czas aby
poprzenosić meble i itd ...
Mam nadzieję że przekazanie domu nastapiło by kilkanascie dni szybciej i
miałby szanse na przeprowadzkę i itd ...



A oto umowa:

http://img828.imageshack.us/img828/1318/97172349.gif
http://img163.imageshack.us/img163/7493/63156114.gif
http://img832.imageshack.us/img832/719/14237871.gif


Czy coś trzeba by w niej zmienić ?

Dzięki !

/// Kaszpir /// wrote:

Do stworzenia umowy wykorzystałem "gotowca" zciągniętego z internetu i lekko
go przerobiłem.

Tylko po jakiego grzyba jak i tak notariusz napisze to wg swojego wzorca.

> Tylko po jakiego grzyba jak i tak notariusz napisze to wg swojego wzorca.

Po takiego że chyba mało kto podpisu umowę przedwstepną u notariusza.

Wszyscy dopiero umowę "końcową" podpisują u notariusza , bo taki jest wymóg i umowa "końcowa" musi być podpisana notarialnie inaczej jest nieważna ...

Zależy mi abyście pomogli mi "usunąć" babole ;) a jak klient nie będzie chciał podpisać to notariusz ...

Ale ...

Z tego co czytałem podczas podpisywania umowy nie można robić przerwy (aby strony poszły do banku i przelały pieniądze) ...

Poza tym nawet dziecko wie że jak przelewa się pieniądze elektronicznie to można jeśli transakcja nie została "zfinalizowana" anulować przelew ...

Więc tylko idiota zgodzi się bez potwierdzenia wpłynięcia pieniędzy na swoje konto podpisać umowę i zostanie bez mieszkania i pieniędzy ...

On 2010-08-22 17:48, /// Kaszpir /// wrote:

Więc tylko idiota zgodzi się bez potwierdzenia wpłynięcia pieniędzy na
swoje konto podpisać umowę i zostanie bez mieszkania i pieniędzy ...

No to ja 2 razy trafialem na takich idiotow a raz sam takim bylem :-)

Przed wspomniana sytuacja zabezpiecza strony paragraf 777 KPC, wg ktorego akt notarialny z wpisana odpowiednia formula o poddaniu sie egzekucji jest tytułem egzekucyjnym. Po uzyskaniu klauzuli wykonalnosci mozna udac sie z takim tytulem do komornika.
Nie jest to zabezpieczenie idealne, ale za bardzo nie ma lepszej opcji szczegolnie gdy kupujacy posilkuje sie kredytem. Bank nie uruchomi wyplaty bez podpisanego aktu. Oczywiscie do podpisania aktu winno byc przedlozone zaswiadczenie, ze kupujacemu kredytu udzielono.


--
NotBear

W dniu 2010-08-22 17:48, /// Kaszpir /// pisze:

Więc tylko idiota zgodzi się bez potwierdzenia wpłynięcia pieniędzy na
swoje konto podpisać umowę i zostanie bez mieszkania i pieniędzy ...

No tak - tylko idiota przeleje pieniądze nie mając podpisanej umowy bo zostanie bez mieszkania i pieniędzy ... ;(

--
spp

3. Tego samego dnia po umowie notarialnej , udalibyśmy się do spółdzielni i
energetyki w celu poinformowania o zmianie właściciela oraz do urzedu w celu
wymeldowania mojej rodziny :)
Tak aby od 02.05.2011r formalnie kupujący był właścicielem.

poco ?

jk

W dniu 2010-08-22 12:30, /// Kaszpir /// pisze:

A to są "warunki" na jakich chce sprzedać mieszkanie:

Ale wiesz że umowa kupna-sprzedaży jest bezwarunkowa?

1. Zadatek na mieszkanie ustalony indywidualnie (sądzę że będzie to kwota
20tys zł , czyli mniej niż 10% ceny mieszkania) płatny w dniu zawarcia
umowy
przedwstepnej lub przelewem (kupujący ma 7dni na wpłatę , jeśli tego nie
uczyni umowa staje się nie ważna)

To się nie uda. :(

2. Wpłata reszty pieniędzy do dnia 02.05.2011 na konto bankowe. (Sądzę że
najbezpieczniej dla kupującego było by aby miał konto w tym samym banku co
ja , wtedy przed podpisaniem umowy notarialnej mógłby przelać pieniądze na
moje konto a po potwierdzeniu przelewu na moje konto moglibyśmy udać się do
wyznaczonego przez niego notariusza).
Może to zrobić u mnie w domu i po potwierdzeniu przelewu udalibyśmy się do
notariusza.

Ale zdajesz sobie sprawę że kupujący będzie miał dokładnie odwrotne żądania - najpierw umowa potem wpłata pieniędzy?

3. Tego samego dnia po umowie notarialnej , udalibyśmy się do spółdzielni i
energetyki w celu poinformowania o zmianie właściciela oraz do urzedu w
celu
wymeldowania mojej rodziny :)
Tak aby od 02.05.2011r formalnie kupujący był właścicielem.

Formalnie to on będzie od momentu podpisania umowy więc te czynności zupełnie zbędne (tzn. spacery w duecie po urzędzie i dostawcach mediów)

4. Opuszczenie lokalu nastąpiło by 01.06.2011. Chce mieć czas aby
poprzenosić meble i itd ...

No to rzeczywiście musisz zawrzeć w umowie.

--
spp

przedwstepnej lub przelewem (kupujący ma 7dni na wpłatę , jeśli tego nie
uczyni umowa staje się nie ważna)

To się nie uda. :(

Ok. Czyli musi wpłacić od razu gotówkę ?

Pytam bo podpisywałem umowę przedwstepną za zakup domu i wpłacałem zadatek na konto firmy ...

I tam był zapis "kwota XXXX zostanie wpłacona w ciągu 7 dni na konto xxxxx"

Ale jeśli "bezpieczniej" gotówka to ok ...

Ale zdajesz sobie sprawę że kupujący będzie miał dokładnie odwrotne żądania - najpierw umowa potem wpłata pieniędzy?

Domyślam się.

Ale no cóż ideału nie ma ...

Pieniądze muszą być na koncie w dniu podpisania umowy ...
No chyba że u notariusza będzie zapis że jeśli w ciągu 7 dni nie wpłyną umowa będzie nie ważna ...

To są duże pieniądze a nie chce zostać bez mieszkania i pieniedzy ...

Formalnie to on będzie od momentu podpisania umowy więc te czynności zupełnie zbędne (tzn. spacery w duecie po urzędzie i dostawcach mediów)

OK.

Akurat umowa sprzedaży ograniczonego prawa rzeczowego może być zawarta pod warunkiem.
A spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego mieści się w tej formule.


-- -- -

| Ale wiesz że umowa kupna-sprzedaży jest bezwarunkowa?

W dniu 2010-08-24 08:50, ąćęłńóśźż pisze:

Akurat umowa sprzedaży ograniczonego prawa rzeczowego może być zawarta pod warunkiem.
A spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego mieści się w tej formule.

Hmm... W sumie w pierwszej chwili miałem napisać, że bzdura, ale po
zastanowieniu właściwie można spróbować tak do tego podejść (czego
jednak wątkotwórcy nie polecam).
Masz na to jakąś podstawę prawną?

PS. Odpisujemy POD cytowanym tekstem.

--
MZ

W dniu 2010-08-22 12:30, /// Kaszpir /// pisze:

Witam !

Niedługo planuję sprzedaż swojego mieszkania , kupionego jeszcze jak byłem
kawalerem :)

Jeśli teraz masz wspólnotę majątkową małżeńską, to zadbaj o to, żeby w
akcie notarialnym domu było wyraźnie zaznaczone, że kwota x została
uzyskanego ze sprzedaży mieszkania będącego Twoim majątkiem trwałym a
reszta kwoty pochodzi z Waszego majątku wspólnego. Inaczej US z
przyjemnością skasuje podatek z połowy kwoty uzyskanej ze sprzedaży
mieszkania.

Do stworzenia umowy wykorzystałem "gotowca" zciągniętego z internetu i
lekko
go przerobiłem.

Ryzykowne, i jak widać wyszedł Ci bubel (o tym niżej). Lepiej dogadać
notariusza który zrobi Ci dwie umowy (przedwstępną i przyrzeczoną) w
jednej cenie. Da się.

Powodem sprzedaży mieszkania jest budujący się dla mnie domek :)

Więc patrz wyżej odnośnie zapisów w akcie domu.

A to są "warunki" na jakich chce sprzedać mieszkanie:

1. Zadatek na mieszkanie ustalony indywidualnie (sądzę że będzie to kwota
20tys zł , czyli mniej niż 10% ceny mieszkania) płatny w dniu zawarcia
umowy
przedwstepnej lub przelewem (kupujący ma 7dni na wpłatę , jeśli tego nie
uczyni umowa staje się nie ważna)

Początek OK, z tym "nie ważna jeśli nie zapłaci w 7 dniach" do bani, bo
zadatek zwyczajowo jest płatny gotówką (oczywiście obecnie w praktyce to
często jest przelew). Natomiast zapis o warunkowym zawarciu umowy w tym
momencie wg mnie jest do bani i czyni ją nieważną. Zadatek powinieneś
dostać w momencie podpisywania umowy. 20k to nie jest kwota która się
nie mieści kieszeni.

2. Wpłata reszty pieniędzy do dnia 02.05.2011 na konto bankowe. (Sądzę że
najbezpieczniej dla kupującego było by aby miał konto w tym samym banku co
ja , wtedy przed podpisaniem umowy notarialnej mógłby przelać pieniądze na
moje konto a po potwierdzeniu przelewu na moje konto moglibyśmy udać się do
wyznaczonego przez niego notariusza).
Może to zrobić u mnie w domu i po potwierdzeniu przelewu udalibyśmy się do
notariusza.

Tylko wariat na to pójdzie. Wyobraź sobie, że ktoś mówi Ci: zapłać mi
300k i jak potwierdzę że doszły, to pójdziemy do notariusza. Na jakiej
podstawie? A jeśli ten ktoś będzie chciał wziąć na to kredyt? Bank nie
uruchomi środków przed zobaczeniem aktu notarialnego.

Zorganizowanie tego jest trudne i wielokrotnie było tu wałkowane. Dużo
zależy od stopnia zaufania między stronami. Dobrym rozwiązaniem jest
depozyt kwoty przez sprzedającegou notariusza, ale nie wszyscy takie
usługi świadczą. Poza tym patrz kwestia kredytu.

3. Tego samego dnia po umowie notarialnej , udalibyśmy się do
spółdzielni  i
energetyki w celu poinformowania o zmianie właściciela oraz do urzedu w
celu
wymeldowania mojej rodziny :)

No i to jest największy babol Twojego myślenia. Żaden szanujący się
notariusz nie podpisze aktu notarialnego, jeśli nie przyniesiesz
aktualnego (najchętniej z tego samego dnia co podpisanie aktu)
zaświadczenia z Wydziału Meldunkowego o "braku osób zameldowanych w
lokalu". Nie mylić z kwitkiem "dziś wymeldowano Xksińskiego". Pomijam że
tylko wariat kupi mieszkanie z zameldowanymi osobami. I nie zaczynajmy
proszę flejma co znaczy a co nie znaczy meldunek, bo prawo prawem a
praktyka w sądach praktyką.

Tak aby od 02.05.2011r formalnie kupujący był właścicielem.
4. Opuszczenie lokalu nastąpiło by 01.06.2011. Chce mieć czas aby
poprzenosić meble i itd ...
Mam nadzieję że przekazanie domu nastapiło by kilkanascie dni szybciej i
miałby szanse na przeprowadzkę i itd ...

Kolejny babol. Takich rzeczy nie zapisuje się w umowie przedwstępnej.
Naprawdę sądzisz, że ktokolwiek przyjmie mieszkanie (przepisze liczniki
i podpisze protokół zdawczo odbiorczy) z rzeczami zbywcy i jednocześnie
nie będzie chciał się wprowadzić? W akcie notarialnym (i to tym
ostatecznym, przyrzeczonym) notariusz zapisuje formułkę, że lokal
zostanie wydany kupującemu do dnia x, wolny od prawi i rzeczy osób
trzecich. Jeśli przekażesz lokal wcześniej zostawiając swoje graty, to
kupujący może Ci (skrajny przypadek ale całkowicie legalny) zatrzasnąć
drzwi przed nosem i wezwać policję, że mu mir domowy zakłócasz.

Tak więc naprawdę najlepiej zrobisz znajdując notariusza, wykładając mu
problem i on napisze Ci poprawną prawnie umowę.

--
MZ

W dniu 2010-08-22 13:02, MZ pisze:
 że kwota x została

uzyskanego ze sprzedaży mieszkania będącego Twoim majątkiem trwałym a

Tfu, wróć:) nie majątkiem trwałym, tylko oczywiście majątkiem odrębnym.

reszta kwoty pochodzi z Waszego majątku wspólnego. Inaczej US z
przyjemnością skasuje podatek z połowy kwoty uzyskanej ze sprzedaży
mieszkania.

--
MZ

W dniu 2010-08-22 12:30, /// Kaszpir /// pisze:

Witam !

A oto umowa:

http://img828.imageshack.us/img828/1318/97172349.gif
http://img163.imageshack.us/img163/7493/63156114.gif
http://img832.imageshack.us/img832/719/14237871.gif


Czy coś trzeba by w niej zmienić ?

Przeczytałem jeszcze Twoją umowę, i dodatkowo brakuje w niej kilku
innych rzeczy, a część jest nieważna:

1. przede wszystkim, jeśli brak jest KW (a nie piszesz o niej) to
zaświadczenie ze spółdzielni z 2003 roku możesz sobie oprawić w ramki,
ale nie na jego podstawie zawierać umowę. Odpis z KW jest ważny 3
miesiące, więc zaświadczenie ze spółdzielni o posiadaniu prawa
spółdzielczego do lokalu nie powinno być starsze. Kogo obchodzi czego
właścicielem byłeś w 2003 roku? Mogłeś to 1001x sprzedać (sam mam kilka
takich zaświadczeń na mieszkania które po drodze sprzedawałem).

2. Świadomy kupujący poprosi o zaświadczenie ze spółdzielni o
niezaleganiu z opłatami. Zapis "sprzedający zapewnia" jest dla
postronnej osoby wart tyle co nic, liczą się kwity. Zaopatrz się w nie.
Tak samo w przypadku braku KW spółdzielnia wystawia zaświadczenie, że
lokal spółdzielczy nie jest obciążony żadnymi roszczeniami i że wkład
budowlany został wpłacony w całości.

3. dodatkowo jeśli nie została założona KW to w umowach ten fakt
jednoznacznie się zaznacza, żeby uniknąć badania hipoteki. Informację
poświadczającą brak KW będziesz miał na zaświadczeniu od spółdzielni.

4. żeby uniknąć nieporozumień w momencie sprzedaży najlepiej mieć
wymówione wszystkie dodatkowe umowy (telefon, kablówka, internet itp) za
wyjątkiem energii elektrycznej i umowy na gaz (jeśli jest) bo te się
przepisuje i robi to już sam Kupujący (więc Twoja obecność nie jest
potrzebna). Z drugiej strony jeśli w mieszkaniu np. jest ogrzewanie
gazowe to rozsądny kupujący jednak prosi o wspólną wizytę w ZG, bo
często takie ogrzewanie może nie być poprawnie zapisane w umowie z ZG co
generuje dodatkowy koszt legalizacji instalacji albo inne gorsze
problemy (jeśli np. była zrobiona całkiem na dziko i brak projektu).

5. Kwestię co zostaje a co nie w mieszkaniu najlepiej zapisać w osobnej
umowie, lecąc po kolei po pomieszczeniach i wymieniając sprzęt który
zostaje. Bez ogólników, szczegółowo, klarownie. Ze względu na koszty nie
warto tego ujmować w aktach notarialnych bo jest to bardzo drogie.

6. Unikaj zapisów "ewentualne inne rzeczy/klucze itp" bo to może się
zemścić (chociaż głównie na kupującym).

7. Jeśli nie masz KW i masz "tylko" spółdzielcze lokatorskie prawo do
lokalu to szczerze mówiąc rozsądny kupujący będzie wnikał dlaczego.
Sprawdź (jeśli już nie sprawdziłeś) czy lokal można przekształcić w
odrębną własność (uregulowana kwestia gruntu). Jeśli się okaże, że nie,
a Ty to zataisz to ... będzie nieprzyjemnie.


--
MZ

W dniu 2010-08-22 13:37, MZ pisze:

7. Jeśli nie masz KW i masz "tylko" spółdzielcze lokatorskie prawo do

Spółdzielcze *własnościowe*... pora na drugą kawę.

lokalu to szczerze mówiąc rozsądny kupujący będzie wnikał dlaczego.

--
MZ

W dniu 2010-08-22 13:37, MZ pisze:

7. Jeśli nie masz KW i masz "tylko" spółdzielcze lokatorskie prawo do
lokalu to szczerze mówiąc rozsądny kupujący będzie wnikał dlaczego.
Sprawdź (jeśli już nie sprawdziłeś) czy lokal można przekształcić w
odrębną własność (uregulowana kwestia gruntu). Jeśli się okaże, że nie,
a Ty to zataisz to ... będzie nieprzyjemnie.

A cóż takiego złego jest we własnościowym prawie do lokalu że kupujący miałby wnikać?

--
spp

W dniu 2010-08-22 13:55, spp pisze:

W dniu 2010-08-22 13:37, MZ pisze:

A cóż takiego złego jest we własnościowym prawie do lokalu że kupujący
miałby wnikać?

Złego zasadniczo nic, ale zauważ że od ponad 2 lat w momencie
przekształcania mieszkania lokatorskiego we własnościowe główną formą
jest własność odrębna. W szczególnych przypadkach, właśnie gdy nie ma
uregulowanego prawa własności gruntu, czasami jeszcze niektóre
spółdzielnie stosują własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu.

W dobie powszechnie "cudownie odnajdywanych" przedwojennych właścicieli
niektórych gruntów może się okazać, że blok stoi na zwróconym
właścicielom gruncie i co wtedy? Ciągle istnieje zapis "czyja ziemia
tego budynki".

--
MZ

Złego zasadniczo nic, ale zauważ że od ponad 2 lat w momencie
przekształcania mieszkania lokatorskiego we własnościowe główną formą
jest własność odrębna. W szczególnych przypadkach, właśnie gdy nie ma
uregulowanego prawa własności gruntu, czasami jeszcze niektóre
spółdzielnie stosują własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu.

Mieszkanie kupiłem jako nowe od spółdzielni. Jest one własnościowe. Nigdy nie było ono lokatorskie.
KW nie mam bo nie była mi do niczego potrzebna ...

W dobie powszechnie "cudownie odnajdywanych" przedwojennych właścicieli
niektórych gruntów może się okazać, że blok stoi na zwróconym
właścicielom gruncie i co wtedy? Ciągle istnieje zapis "czyja ziemia
tego budynki".

Ale co to ma do mojego pytania ?

Mam dokumenty zakupu , wpłaty i itd ...
Mieszkanie od 2003r od momentu wybudowania jest moje ...

/// Kaszpir /// wrote:

Mam dokumenty zakupu , wpłaty i itd ...
Mieszkanie od 2003r od momentu wybudowania jest moje ...

tak ci sie tylko wydaje.
Mieszkanie nie jest twoje. Właścicielem mieszkania jest spółdzielnia.
Ty posiadasz coś co się nazywa ograniczone prawo rzeczowe, czyli masz prawo uzywac mieszkania w zasobach spółdzielni i dodatowo masz prawo to prawo zbyć.

On Sun, 22 Aug 2010, /// Kaszpir /// wrote:

Mieszkanie kupiłem jako nowe od spółdzielni. Jest one własnościowe.

  *SPÓŁDZIELCZE*.
  Ty masz własnościowe prawo do mieszkania.
  To się chyba powinno nazywać "prawo do zamieszkiwania", może byłoby
lepiej widać różnicę :D
  Znaczy "możesz mieszkać bez ograniczeń", możesz również to "prawo
do zamieszkiwania" komuś sprzedać, ale mieszkanie (formalnie)
nie jest Twoje. I pretensje właściciela, że np. przestawiłeś sobie
ściankę działową (zupełnie odrębnie od problemu budowlanego, który
jest np. we wspólnocie) są uzasadnione - grzebiesz w *jego* mieszkaniu :)
("jej mieszkaniu", skoro to spółdzielnia).

Mam dokumenty zakupu , wpłaty i itd ...
Mieszkanie od 2003r od momentu wybudowania jest moje ...

  Kiedy nie.
"W praktyce" niemal się nie różni od własnościowego, ale formalnie
nie jest własnościowe. Nie jest Twoje.

pzdr, Gotfryd

1. przede wszystkim, jeśli brak jest KW (a nie piszesz o niej) to
zaświadczenie ze spółdzielni z 2003 roku możesz sobie oprawić w ramki,
ale nie na jego podstawie zawierać umowę. Odpis z KW jest ważny 3
miesiące, więc zaświadczenie ze spółdzielni o posiadaniu prawa
spółdzielczego do lokalu nie powinno być starsze. Kogo obchodzi czego
właścicielem byłeś w 2003 roku? Mogłeś to 1001x sprzedać (sam mam kilka
takich zaświadczeń na mieszkania które po drodze sprzedawałem).

Mieszkanie kupiłem jako zupełnie nowe w 2003r. Zapłaciłem za nie gotówką.
Mam umowę kupna i tam jest napisane że jestem właści

7. Jeśli nie masz KW i masz "tylko" spółdzielcze lokatorskie prawo do
lokalu to szczerze mówiąc rozsądny kupujący będzie wnikał dlaczego.
Sprawdź (jeśli już nie sprawdziłeś) czy lokal można przekształcić w
odrębną własność (uregulowana kwestia gruntu). Jeśli się okaże, że nie,
a Ty to zataisz to ... będzie nieprzyjemnie.

Mam własnościowe prawo do lokalu.
Od samego początku.
Kupiłem nowe mieszkanie , zaplaciłem i od razu byłem właścicielem jego.

Co do KW nie mam i nie chciałem ...
Miałem możliwość zrobienia KW i spółdzielnia "uchaliła" dla mnie taką możliwość ale KW do niczego mi nie była potrzebna ...

Co co radzisz ?

I tak za wszystko płaci kupujący , więc może i umowę przedwstępną zrobić u notariusza. Szczerze mówiąc jak kupujący będzie chciał to może być notariusz ....

Podatku nie zapłacę bo mieszkam już ponad 7 lat a pieniądze uzyskane ze sprzedaży przeznaczę na zakup nowej nieruchomości (domu).

Nigdy nie sprzedawałem mieszkania , więc nie wiem co należy uczynić ...

Wyczytałem że przyumowie przedwstepnej musi być kwota , termin przekazania , termin podpisania umowy końcowej i itd ..

W dniu 2010-08-22 17:39, /// Kaszpir /// pisze:

Mieszkanie kupiłem jako zupełnie nowe w 2003r. Zapłaciłem za nie gotówką.
Mam umowę kupna i tam jest napisane że jestem właści

7. Jeśli nie masz KW i masz "tylko" spółdzielcze lokatorskie prawo do
lokalu to szczerze mówiąc rozsądny kupujący będzie wnikał dlaczego.
Sprawdź (jeśli już nie sprawdziłeś) czy lokal można przekształcić w
odrębną własność (uregulowana kwestia gruntu). Jeśli się okaże, że nie,
a Ty to zataisz to ... będzie nieprzyjemnie.

Mam własnościowe prawo do lokalu.
Od samego początku.
Kupiłem nowe mieszkanie , zaplaciłem i od razu byłem właścicielem jego.

Zrozum że wszystko OK, ale zaświadczenie z tego co piszesz masz z 2003
roku. Może być już od dawna nieważne. Nie bądź zdziwiony, jeśli kupujący
będzie chciał AKTUALNE zaświadczenie że jesteś właścicielem + to co Ci
napisałem wcześniej w kwestii papierów od spółdzielni. Nie zmienia to
faktu, że lepiej jednak sprawdź, czy jest możliwość przekształcenia we
własność odrębną, bo kupujący, jeśli nie jest jeleniem, sprawdzi na
pewno... KW to nie to samo co własność odrębna, można mieć założoną KW
na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Co do KW nie mam i nie chciałem ...
Miałem możliwość zrobienia KW i spółdzielnia "uchaliła" dla mnie taką
możliwość ale KW do niczego mi nie była potrzebna ...

OK, to nie jest problem przecież, ale w umowie jasno musisz napisać że
nie ma założonej KW i mieć na to papierek od spółdzielni. Myśl też
trochę jak kupujący, przyjąłbyś "na gębę" że nie ma KW i nie ma
obciążonej hipoteki? Jeśli kupujący będzie brał kredyt, to bank na pewno
nie przyjmie.

Co co radzisz ?

Zaopatrzyć się w papiery w spółdzielni i podpisać umowę przedwstępną
notarialnie.

I tak za wszystko płaci kupujący , więc może i umowę przedwstępną zrobić
u notariusza. Szczerze mówiąc jak kupujący będzie chciał to może być
notariusz ...

Podatku nie zapłacę bo mieszkam już ponad 7 lat a pieniądze uzyskane ze
sprzedaży przeznaczę na zakup nowej nieruchomości (domu).

No właśnie tu jest kruczek prawny. Nie pamiętam jak z tymi latami
(przepisy się od 2003 roku zmieniały ze 3x) ale sprzedajesz swój majątek
odrębny będąc we wspólnocie majątkowej. Zakładamy że za mieszkanie
dostaniesz 240k, a za dom musicie dopłacić powiedzmy 400k i wywalasz na
to gotówkę. I teraz jeśli przy kupnie domu nie zaznaczysz w akcie że
kwota 240k pochodzi ze sprzedaży Twojego majątku odrębnego - mieszkania
to US powie że przeznaczyłeś na to tylko 200k (połowę, bo drugą połowę
zaliczy Twojej małżonce) a od 70k może naliczyć podatek (jeśli nie
zwalnia Cię z niego ZAMELDOWANIE w sprzedawanym mieszkaniu przez te 7
lat, sprawdź przepisy obowiązujące na rok 2003 bo takim będziesz
podlegać). Jeszcze gorzej jeśli np dopłacacie te 400k w ten sposób, że
240k idzie z mieszkania a 130k z kredytu hipotecznego. Wtedy US powie,
że TY jako Ty wydatkowałeś tylko połowę czyli 120k, a od pozostałych
120k należy się ten podatek.

Nigdy nie sprzedawałem mieszkania , więc nie wiem co należy uczynić ...

Iść do notariusza, serio:)

Wyczytałem że przyumowie przedwstepnej musi być kwota , termin
przekazania , termin podpisania umowy końcowej i itd ..

Szczerze mówiąc, to próbujesz grać o duże stawki w grę w którą grasz
pierwszy raz i nie do końca jeszcze łapiesz zasady. Robiąc to sam (umowa
przedwstępna bez notariusza, potrzebne dodatkowe specyficzne warunki) aż
się prosisz o kłopoty. Wystarczy że kupujący będzie cwany i w najlepszym
razie zostaniesz bez swoich rzeczy.

--
MZ

7. Jeśli nie masz KW i masz "tylko" spółdzielcze lokatorskie prawo do
lokalu to szczerze mówiąc rozsądny kupujący będzie wnikał dlaczego.
Sprawdź (jeśli już nie sprawdziłeś) czy lokal można przekształcić w
odrębną własność (uregulowana kwestia gruntu). Jeśli się okaże, że nie,
a Ty to zataisz to ... będzie nieprzyjemnie.

Powiem tak. Jak kupowałem mieszkanie to powiedziałem spółdzielni że kupię jak będę mógł założyć na nie KW i "wydzielić".
Spółdzielnia się "zdziwiła" ale z tego co wiem zwołali "zebrania" i uchwalili podział czy coś i mogłem założyć od razu KW.

Jednakże okazało się że tak naprawdę KW nie daje mi żadnych korzyści a jedynie jest kosztowna ...

Zrozum że wszystko OK, ale zaświadczenie z tego co piszesz masz z 2003
roku. Może być już od dawna nieważne. Nie bądź zdziwiony, jeśli kupujący
będzie chciał AKTUALNE zaświadczenie że jesteś właścicielem + to co Ci
napisałem wcześniej w kwestii papierów od spółdzielni. Nie zmienia to
faktu, że lepiej jednak sprawdź, czy jest możliwość przekształcenia we
własność odrębną, bo kupujący, jeśli nie jest jeleniem, sprawdzi na
pewno... KW to nie to samo co własność odrębna, można mieć założoną KW
na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Myślę że potwierdzenie ze spółdzielni nie będzie problemem ...

Podatku nie zapłacę bo mieszkam już ponad 7 lat a pieniądze uzyskane ze
sprzedaży przeznaczę na zakup nowej nieruchomości (domu).

No właśnie tu jest kruczek prawny. Nie pamiętam jak z tymi latami
(przepisy się od 2003 roku zmieniały ze 3x) ale sprzedajesz swój majątek
odrębny będąc we wspólnocie majątkowej. Zakładamy że za mieszkanie
dostaniesz 240k, a za dom musicie dopłacić powiedzmy 400k i wywalasz na
to gotówkę. I teraz jeśli przy kupnie domu nie zaznaczysz w akcie że
kwota 240k pochodzi ze sprzedaży Twojego majątku odrębnego - mieszkania
to US powie że przeznaczyłeś na to tylko 200k (połowę, bo drugą połowę
zaliczy Twojej małżonce) a od 70k może naliczyć podatek (jeśli nie
zwalnia Cię z niego ZAMELDOWANIE w sprzedawanym mieszkaniu przez te 7
lat, sprawdź przepisy obowiązujące na rok 2003 bo takim będziesz
podlegać). Jeszcze gorzej jeśli np dopłacacie te 400k w ten sposób, że
240k idzie z mieszkania a 130k z kredytu hipotecznego. Wtedy US powie,
że TY jako Ty wydatkowałeś tylko połowę czyli 120k, a od pozostałych
120k należy się ten podatek.

Było tak że kupowałem mieszkanie jak byłem kawalerem. Kupiłem za własne oszczedności. Potem poznałem moją żonę :)
Dowód zakupu , przelew jest z mojego konta i Tylko na mnie ...

Za mieszkanie chcemy dostać 247tys zł. Dom w stanie developerskim mamy "zaklepany" za 322tys zł.
Różnicę dopłacimy z własnych oszczedności.
Kredytu nie bierzemy.

Iść do notariusza, serio:)

Kupujący zdecyduje , on płaci więc jak chce notariusza to nie ma problemu :)

W dniu 2010-08-22 19:01, /// Kaszpir /// pisze:

Było tak że kupowałem mieszkanie jak byłem kawalerem. Kupiłem za własne
oszczedności. Potem poznałem moją żonę :)
Dowód zakupu , przelew jest z mojego konta i Tylko na mnie ...

No i jest to ewidentnie Twój majątek odrębny, nabyty przed zawarciem
małżeństwa. Bezdyskusyjne.

Za mieszkanie chcemy dostać 247tys zł. Dom w stanie developerskim mamy
"zaklepany" za 322tys zł.
Różnicę dopłacimy z własnych oszczedności.
Kredytu nie bierzemy.

Teoretycznie dla mieszkań kupionych do 1 stycznia 2007 roku roku
wystarczało 5 lat zameldowania w mieszkaniu które sprzedawało się, żeby
nie płacić podatku
http://www.money.pl/podatki/poradniki/artykul/z;kupnem;mieszkania;nie;warto;czekac,235,0,170987.html
Ale ... teraz się to zmieniło (przynajmniej dwukrotnie), i są tzw.
przepisy przejściowe, czyli wszelkiego rodzaju mixy dziś i dawniej.
Musisz dokładnie sprawdzić.

No i tu musisz to dobrze rozegrać, bo:
Ile chcecie dostać to Wasza sprawa, ile ktoś zapłaci to inna sprawa.
Ceny transakcyjne są inne niż ogłoszeniowe, każdy się chce targować. No
ale to rzecz wtórna. Płacicie gotówką, więc wydatkowane będzie 322 tyś.
Do tego możesz, jeśli przepisy z 2003 roku pozwalają, złożyć
oświadczenie, że w ciągu 2 lat od sprzedaży przeznaczysz kasę na cele
mieszkaniowe i kupić dom za 322 + przez 2 lata zbierać kwity "remontowe"
(sprawdź sobie w guglu co w to wchodzi, bo np. meble nawet do zabudowy
kuchni nie, ale np. okna, drzwi, faktura za malowanie, kafelki itd już
tak itp). W te wydatki wchodzą również wydatki związane z zakupem, czyli
koszt aktu notarialnego, PCC itd. Niemniej możliwe że nie będziesz
musiał tego robić, jeśli dobrze napiszesz w akcie kupna, że środki
pochodzą w kwocie 247k ze sprzedaży Twojego majątku odrębnego a
pozostała kwota to wasz majątek wspólny. To może, ale nie musi,
komplikować zapis o własności mieszkania, tzn. że większa część będzie
Twoja. Żonie się może nie spodobać. Jednak jeśli! podlegasz pod podatek
(sprawdź jak z tymi latami) i nie zapiszesz tego, to US może podejść tak:

Sprzedałeś mieszkanie za 247k, ale z wydatkowanych 322k na dom na Ciebie
przypada połowa czyli 161k. Czyli nie wydatkowałeś wszystkiego, bo
zostaje 86k od których należy się (jeśli się należy) 10 % podatku (dla
mieszkań kupionych do 2006 roku tak było). Czyli masz małą ale masz
szansę, że jeśli źle to rozegrasz to zapłacisz 8600 zł frycowego. To są
naprawdę fajne wakacje gdzieś w tropikach dla dwojga albo wyposażenie
kuchni lub niezłe kino domowe:)

Iść do notariusza, serio:)

Kupujący zdecyduje , on płaci więc jak chce notariusza to nie ma
problemu :)

Ok, jeśli do tej pory Cię nie przekonałem, to już nie będę próbować.
Twoja kasa, Twoja sprawa.

--
MZ

Ok, jeśli do tej pory Cię nie przekonałem, to już nie będę próbować.
Twoja kasa, Twoja sprawa.

Ale tu nie chodzi o przekonanie ...

Po prostu z tego co czytałem "standardem" jest umowa przedwstępna i dopiero umowa końcowa podpisana u notariusza i to niby "standard".

Mało kto się decyduje umowę przedwstępną podpisać notarialnie , bo przecież i tak samą umowę podpisuje się u notariusza ...

Więc co ryzykuje ? Chyba bardziej ryzykuje kupujący ?

Mi powiedzmy wpłaci kwotę jaką chcę a reszta formalności i umowa kupna-sprzedaży u notariusza

W dniu 2010-08-22 21:47, /// Kaszpir /// pisze:

Ok, jeśli do tej pory Cię nie przekonałem, to już nie będę próbować.
Twoja kasa, Twoja sprawa.

Ale tu nie chodzi o przekonanie ...

Po prostu z tego co czytałem "standardem" jest umowa przedwstępna i
dopiero umowa końcowa podpisana u notariusza i to niby "standard".

Mało kto się decyduje umowę przedwstępną podpisać notarialnie , bo
przecież i tak samą umowę podpisuje się u notariusza ...

W moich stronach umowa przedwstępna notarialna to standard, ale
widocznie co kraj to obyczaj, jak to mówią. Umowa notarialna ma jedną
niezaprzeczalną zaletę: na 99,999% nie będzie miała wad prawnych. Twoja
propozycja umowy cywilno-prawnej aż się od nich roi.

Więc co ryzykuje ? Chyba bardziej ryzykuje kupujący ?

Owszem. Ty ryzykujesz tyle, że jak trafisz na cwaniaka żyjącego z
wyciągania w ten sposób kasy, to podpisze, wpłaci zadatek, a potem Ci
udowodni przed sądem, że wady prawne przygotowanej przez Ciebie umowy
przedwstępnej uniemożliwiły mu uzyskanie np. kredytu i w związku z tym
nie może zawrzeć umowy przyrzeczonej, i wykaże że to z Twojej winy. W
związku z tym wezwie Cię do wypłacenia 2x zadatku. To czarny scenariusz,
ale realistyczny, jak się z takich akcji żyje, ma się doświadczenie i
dobrego prawnika. Pomijam że parę dni przed ostatecznym rozliczeniem się
z developerem nadal będziesz miał mieszkanie zamiast pieniędzy, a on w
naturze nie weźmie. Oczywiście najprawdopodobniej może się skończyć
tylko tym, że np. bank kupującego odrzuci tak napisaną umowę
przedwstępną i będziecie obaj się stresować prostując ją.

--
MZ

On Sun, 22 Aug 2010, /// Kaszpir /// wrote:

Mało kto się decyduje umowę przedwstępną podpisać notarialnie

  Chyba nieprawda, tym bardziej że stawka "50% za umowę przedwstępną
50% za finał" jest chyba normą.

bo przecież i tak samą umowę podpisuje się u notariusza ...

Więc co ryzykuje ?

  Nienotarialna umowa przedwstępna jest niezobowiązująca
w zakresie praw do nieruchomości.

Chyba bardziej ryzykuje kupujący ?

  Owszem.

pzdr, Gotfryd

On 2010-08-22 19:01, /// Kaszpir /// wrote:

Jednakże okazało się że tak naprawdę KW nie daje mi żadnych korzyści a
jedynie jest kosztowna ...

Moglaby sie Tobie przydac gdybys chcial wziac pozyczke hipoteczna. Jesli takich potrzeb nie miales, to KW faktycznie byla zbedna.


Ale w chwili gdy zapada decyzja o sprzedazy mieszkania, KW warto zalozyc, bo zwieksza to atrakcyjnosc mieszkania.
W przypadku braku KW kupujacy:
- ma utrudnione sprzawdzenie historii prawnej mieszkania (ksiegi wieczyste i wnioski sa jawne, dokumenty spoldzielni chyba niekoniecznie)
- jest pozbawiony mozliwosci lepszej ochrony swoich interesow przez wpis roszczenia z umowy przedswtepnej
- musi zadbac o zalozenie ksiegi i poniesc tego koszty
- jesli posilkuje sie kredytem zwykle musi ponosic dodatkowe koszty do czasu zalozenia ksiegi
Takie argumenty wystosowalbym do Ciebie negocjujac cene :-)



--
NotBear

W dniu 2010-08-22 22:56, NotBear pisze:

On 2010-08-22 19:01, /// Kaszpir /// wrote:

Jednakże okazało się że tak naprawdę KW nie daje mi żadnych korzyści a
jedynie jest kosztowna ...

Ale w chwili gdy zapada decyzja o sprzedazy mieszkania, KW warto
zalozyc, bo zwieksza to atrakcyjnosc mieszkania.
W przypadku braku KW kupujacy:
- ma utrudnione sprzawdzenie historii prawnej mieszkania (ksiegi
wieczyste i wnioski sa jawne, dokumenty spoldzielni chyba niekoniecznie)
- jest pozbawiony mozliwosci lepszej ochrony swoich interesow przez wpis
roszczenia z umowy przedswtepnej
- musi zadbac o zalozenie ksiegi i poniesc tego koszty
- jesli posilkuje sie kredytem zwykle musi ponosic dodatkowe koszty do
czasu zalozenia ksiegi
Takie argumenty wystosowalbym do Ciebie negocjujac cene :-)

Dokładnie tak, ja bym w negocjacjach jeszcze dołożył, że będę "musiał"
przekształcić sobie to prawo własności we własność odrębną, żeby być
"pełnym" właścicielem, a nie mieć tak jak napisał witek "ograniczonego
prawa rzeczowego" co też kosztuje. Dodatkowo często przy wyodrębnianiu
mieszkania spółdzielnia pobiera opłaty dodatkowe "za przygotowanie
dokumentów". Wprawdzie suma summarum to nie wychodzi jakoś super drogo
(w granicach 1100 zł z aktem + koszt założenia KW chyba 200 zł) ale za
to atrakcyjność mieszkania spada o znacznie większą kwotę.

--
MZ

W dniu 2010-08-22 22:56, NotBear pisze:

Ale w chwili gdy zapada decyzja o sprzedazy mieszkania, KW warto
zalozyc, bo zwieksza to atrakcyjnosc mieszkania.
W przypadku braku KW kupujacy:
- ma utrudnione sprzawdzenie historii prawnej mieszkania (ksiegi
wieczyste i wnioski sa jawne, dokumenty spoldzielni chyba niekoniecznie)

nie do końca rozumiem potrzebę sprawdzania historii własnościowego prawa do lokalu;

- jest pozbawiony mozliwosci lepszej ochrony swoich interesow przez wpis
roszczenia z umowy przedswtepnej

To akurat mały pikuś.

- musi zadbac o zalozenie ksiegi i poniesc tego koszty

Dlaczego 'musi'?

A o wyższej opłacie notarialnej za transakcję z KW (z samego tytułu istnienia wyodrębnionej własności) nie wspominasz?

--
spp

W dniu 2010-08-23 06:15, spp pisze:

W dniu 2010-08-22 22:56, NotBear pisze:

Ale w chwili gdy zapada decyzja o sprzedazy mieszkania, KW warto
zalozyc, bo zwieksza to atrakcyjnosc mieszkania.
W przypadku braku KW kupujacy:
- ma utrudnione sprzawdzenie historii prawnej mieszkania (ksiegi
wieczyste i wnioski sa jawne, dokumenty spoldzielni chyba niekoniecznie)

nie do końca rozumiem potrzebę sprawdzania historii własnościowego prawa
do lokalu;

Nie mając KW jedynym potwierdzeniem własnościowego spółdzielczego prawa
do lokalu (nie mylić z własnością:) jest dokument spółdzielni. Mając KW
jest wpis sądowy. Jak sądzisz, co ma większą moc prawną?

- jest pozbawiony mozliwosci lepszej ochrony swoich interesow przez wpis
roszczenia z umowy przedswtepnej

To akurat mały pikuś.

W idealnym świecie owszem. W świecie, gdzie co dzień czytasz o
nieuczciwych sprzedających to dość istotne. Nie musisz korzystać (koszt
wpisu i potem wykreślenia to kilkaset złotych) ale możesz.

- musi zadbac o zalozenie ksiegi i poniesc tego koszty

Dlaczego 'musi'?

A o wyższej opłacie notarialnej za transakcję z KW (z samego tytułu
istnienia wyodrębnionej własności) nie wspominasz?

Czasami lepiej zapłacić te 200 zł więcej. Dopóki spółdzielnia ma się
dobrze wszystko jest OK, ale jak się zaczyna mieć gorzej to już bywa
różnie. Pamiętaj o tym, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to
prawo *ograniczonej* własności. Tak naprawdę od lokatorskiego różni się
tylko tym, ze jest zbywalne i dziedziczone. W takim przypadku grunt pod
budynkiem należy do spółdzielni, części wspólne należą do spółdzielni itd.

Dlatego o ile samo zakładanie KW dla spółdzielczego własnościowego prawa
do lokalu jest średnio potrzebne jeśli nie chce się brać pożyczki
hipotecznej, to wyodrębnienie lokalu IMHO ma spory sens.

--
MZ

W dniu 2010-08-23 10:22, MZ pisze:

A o wyższej opłacie notarialnej za transakcję z KW (z samego tytułu
istnienia wyodrębnionej własności) nie wspominasz?

Czasami lepiej zapłacić te 200 zł więcej.

No, dokładniej to jest ponad 2x więcej niż w przypadku nieruchomości bez KW. :)

--
spp

W dniu 2010-08-23 10:52, spp pisze:

W dniu 2010-08-23 10:22, MZ pisze:

A o wyższej opłacie notarialnej za transakcję z KW (z samego tytułu
istnienia wyodrębnionej własności) nie wspominasz?

Czasami lepiej zapłacić te 200 zł więcej.

No, dokładniej to jest ponad 2x więcej niż w przypadku nieruchomości bez
KW. :)

Czyżby ?:) Fakt, że sama taksa jest połowę mniejsza, ale popatrz na
opłaty dodatkowe.

http://www.hipotekaplus.pl/kalkulator_notarialny

Dla spółdzielczego własnościowego w omawianym przypadku wychodzi koszt
łączny 253412.38

Dla takiego samego z wyodrębnioną własnością wychodzi
koszt łączny 254284.76 czyli teoretycznie kupujący jest o 872 zł do
przodu. Ale ..
jeśli będzie chciał przekształcić to mieszkanie do odrębnej własności
(żeby być właścicielem, a nie tylko posiadać prawo dysponowania) to na
dzień dobry dopłaci za akt notarialny przekształcenia + opłaty
przygotowawcze (geodeta, wypis z gruntów itd)+ wniosek o założenie KW
razem około 1000 zł. Zaraz zapytasz po co. Ano po to, żeby mieć udział w
gruncie, więc być współwłaścicielem działki na której stoi budynek.
Albo po to, żeby móc sobie normalny remont zrobić bez użerania się ze
zgodami spółdzielni.
--
MZ


--
MZ

W dniu 2010-08-23 11:13, MZ pisze:

Dla takiego samego z wyodrębnioną własnością wychodzi
koszt łączny 254284.76 czyli teoretycznie kupujący jest o 872 zł do
przodu. Ale ..
jeśli będzie chciał przekształcić to mieszkanie do odrębnej własności
(żeby być właścicielem, a nie tylko posiadać prawo dysponowania) to na
dzień dobry dopłaci za akt notarialny przekształcenia + opłaty
przygotowawcze (geodeta, wypis z gruntów itd)+ wniosek o założenie KW
razem około 1000 zł. Zaraz zapytasz po co. Ano po to, żeby mieć udział w
gruncie, więc być współwłaścicielem działki na której stoi budynek.
Albo po to, żeby móc sobie normalny remont zrobić bez użerania się ze
zgodami spółdzielni.

No właśnie - znowu dodatkowe 'zachcianki' które 'usprawiedliwiają' KW. :)

Przecież to wszystko wiem, uparłeś się, że musi być KW a ja dalej twierdzę, że nie zawsze.
I chyba oboje mamy rację. :)

Troszeczkę (oczywiście znam proporcję) przypomina mi to sytuację, gdy kupujący, tak na wszelki wypadek, prosi o podpis i pieczątkę na fakturze. Niby nie jest konieczna ale tak na wszelki wypadek ... ;)

--
spp

W dniu 2010-08-23 11:48, spp pisze:

W dniu 2010-08-23 11:13, MZ pisze:

No właśnie - znowu dodatkowe 'zachcianki' które 'usprawiedliwiają' KW. :)

Noo :) Bo czasem lepiej mieć jak nie mieć?

Przecież to wszystko wiem, uparłeś się, że musi być KW a ja dalej
twierdzę, że nie zawsze.
I chyba oboje mamy rację. :)

Nie mówię że "musi" ale że mając do wyboru mieszkanie z odrębną
własnością, mieszkanie spółdzielcze własnościowe z KW i mieszkanie
spółdzielcze własnościowe bez KW ja osobiście zdecydowałbym się na to
pierwsze. Ewentualnie na to środkowe. Oczywiście wszystko zależy od
potrzeb (kredyt/gotówka/ewentualna pożyczka hipoteczna) oraz od tego
jaka spółdzielnia itp.

Kupiłem mieszkanie własnościowe z KW (bo brałem kredyt, więc mi to
upraszczało formalności). Po roku zmieniłem na własność odrębną,
pozostając spółdzielcem (chociaż niby też nie musiałem w ogóle nim
zostawać, ale okazało się, że nie będąc w spółdzielni mam g .. do
powiedzenia na zebraniach i nie mam prawa głosu, taka Polska właśnie).

Teraz spółdzielnia brała kredyt na inwestycje (coś tam budują i nie
starczyło środków) i zabezpieczyła go hipoteką na swoich budynkach.
Oczywiście stosowną uchwałę na walnym przegłosowano większością, tylko
że okazało się, że hipoteką obciążono m.inn. te budynki, gdzie nie było
wyodrębnionego ani jednego mieszkania. Jak się domyślasz większość
głosujących stanowili ci, co mają powyodrębniane mieszkania (od 3 lat
tak w niej są przekształcane prawa lokatorskie więc sporo ludzi się
załapało).

Niby nic, niby spółdzielnia dobrze przędzie, kredyt ma być spłacony w 5
lat, ale np. nie wyobrażam sobie teraz wyodrębnienia w tamtych budynkach
mieszkania. Dlatego wszystko fajnie, jak jest dobrze. Jak przestaje być
dobrze, to fajnie jednak mieć coś więcej niż kwit ze spółdzielni i bycie
zdanym na łaskę prezesa i walnego zgromadzenia.
No i nikt nie zadecyduje, że wpisze sobie hipotekę na działkę z moim
mieszkaniem :)
Mam nadzieję, że trochę obroniłem mój punkt widzenia. I oczywiście nie
odbieram Ci racji w Twoim podejściu, po prostu lubię dokładnie
uregulowane sytuacje.

--
MZ

W dniu 2010-08-23 12:07, MZ pisze:

Teraz spółdzielnia brała kredyt na inwestycje (coś tam budują i nie
starczyło środków) i zabezpieczyła go hipoteką na swoich budynkach.
Oczywiście stosowną uchwałę na walnym przegłosowano większością, tylko
że okazało się, że hipoteką obciążono m.inn. te budynki, gdzie nie było
wyodrębnionego ani jednego mieszkania. Jak się domyślasz większość
głosujących stanowili ci, co mają powyodrębniane mieszkania (od 3 lat
tak w niej są przekształcane prawa lokatorskie więc sporo ludzi się
załapało).

Wyszła niejednoznaczność, więc żeby była jasność:
Spółdzielnia obciążyła hipoteką swoje budynki nazwijmy je usługowe +
działki kilku bloków mieszkalnych gdzie nie wyodrębniono ani jednego
mieszkania, więc była jedynym właścicielem gruntów pod nimi. Tam gdzie
byli współwłaściciele gruntu w postaci właścicieli mieszkań
wyodrębnionych hipoteki nie mogła obciążyć.

--
MZ

W dniu 2010-08-23 06:15, spp pisze:

- musi zadbac o zalozenie ksiegi i poniesc tego koszty

Dlaczego 'musi'?

A o wyższej opłacie notarialnej za transakcję z KW (z samego tytułu
istnienia wyodrębnionej własności) nie wspominasz?

Może musieć, jeśli finansuje z kredytu hipotecznego. Na wpis się czeka
od 2 tyg do 6 miesięcy (Wa-wa), na założenie KW w Warszawie w zeszłym
roku czekało się prawie rok. A bank z przyjemnością albo każe Ci wykupić
ubezpieczenie do momentu wpisu hipoteki, albo będzie Ci co miesiąc
doliczał większą marżę na ten cel. Tak więc dla kupującego posiłkującego
się kredytem mieszkanie z już założoną KW jest na dzień dobry nawet o
kilka tyś. atrakcyjniejsze od takiego bez. O tym Ty nie wspominasz:)

--
MZ

W dniu 2010-08-23 10:48, MZ pisze:

O tym Ty nie wspominasz:)

Zgoda. ;)
Są sytuacje kiedy KW jest przydatna, są takie kiedy nie jest potrzebna.

--
spp

Są takie, kiedy jest wręcz szkodliwa (egzekucja itp.).


-- -- -

| Są sytuacje kiedy KW jest przydatna, są takie kiedy nie jest potrzebna.

W dniu 2010-08-24 13:59, ąćęłńóśźż pisze:

Są takie, kiedy jest wręcz szkodliwa (egzekucja itp.).

Myślisz, że bez KW nie da się wszcząć egzekucji?:)

PS...POD cytatami..nalegam

--
MZ

W dniu 2010-08-24 13:59, ąćęłńóśźż pisze:

Są takie, kiedy jest wręcz szkodliwa (egzekucja itp.).

Nawet jeśli nie ma założonej KW dla danego mieszkania, to spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu jest wpisane do KW nieruchomości
spółdzielni. Resztę procesu egzekucji z własnościowego spółdzielczego
prawa do lokalu masz tutaj.
http://e-prawnik.pl/domowy/postepowanie-przed-sadem/egzekucja/odpowiedzi/egzekucja-ze-spoldzielczego-prawa-do-lokalu.html

Tak więc brak KW dla lokalu przed niczym nie chroni i nie jest bardziej
"szkodliwe" niż gdy jest KW. Natomiast jest to kolejny dowód, że
kupujący będzie się czuć pewniej jeśli to z sądu KW dostanie odpis w
którym brak jest obciążeń na lokalu, niż gdyby, jak w opisywanym w linku
przypadku, spółdzielnia "nie zauważyła" że lokal jest zajęty przez
komornika.

--
MZ

On 2010-08-23 06:15, spp wrote:

nie do końca rozumiem potrzebę sprawdzania historii własnościowego prawa
do lokalu;

Dla lepszego samopoczucia?
"Moj" sprzedajacy mial np. podpisana umowe przedwstepna, z ktorej w porozumieniu z druga strona zrezygnowal. Odpowiednie wnioski znajdowaly sie w KW. W przypadku mieszkania bez ksiegi musialbym polegac na jego oswiadczeniu. Czy to mnie lepiej zabezpieczylo - nie jestem pewien - ale spalem spokojniej.

- musi zadbac o zalozenie ksiegi i poniesc tego koszty

Dlaczego 'musi'?

Tu byl skrot myslowy - zalozylem typowy dla mnie przypadek, gdy mieszkanie kupowane jest za kredyt.

A o wyższej opłacie notarialnej za transakcję z KW (z samego tytułu
istnienia wyodrębnionej własności) nie wspominasz?

Ja pisalem jedynie o zalozeniu KW dla spoldzielczego prawa wl. a nie o wyodrebnianiu lokalu.

Fakt, roznica w koszcie aktu jest gdy porownamy spoldzielcze prawa wl. z wlasnoscia odrebna. Zapomnialem o tym wspomniec. Ale ta roznica jest naprawde niewielka gdy zsumuje sie wszelkie koszty zwiazane z transakcja. Szczegolnie, ze ostatnio notariusze coraz chetniej negocjuja stawki.



--
NotBear

Takie argumenty wystosowalbym do Ciebie negocjujac cene :-)

Tyle że klient który chce kupić odemnie mieszkanie , chce swoje mieszkanie sprzedać , dołożyć kasę i kupić moje mieszkanie. Oni też mają mieszkanie spółdzielcze własnościowe.

Nie każdemu KW jest potrzebna , bardzo często są to niepotrzebne koszty które generują następne dodatkowe koszty.

Mam klienta na mieszkanie. Cena jest już ustalona i nie jest do negocjacji.

Mieszkanie jest w bardzo atrakcyjnej cenie , patrząc na standard i "lokalizację".
Jedynie zaproponowałem (może moja wina) że zostawię zabudowę sypialni (szafa komandor) i zabudowę kuchni (bez sprzętu AGD).
Nic innego z wyposażenia nie zostawiam ...

Co do umowy przedwstępnej , to ja na zakup domu też podpisywałem umowę przedwstępną nie u notariusza.

Kupującymi jest normalna rodzina z dzieckiem ...

Poprawiłem trochę umowę , może teraz będzie ok ?

http://img411.imageshack.us/img411/7963/52318563.gif
http://img843.imageshack.us/img843/2637/58912608.gif

W dniu 2010-08-23 07:40, /// Kaszpir /// pisze:

Poprawiłem trochę umowę , może teraz będzie ok ?

http://img411.imageshack.us/img411/7963/52318563.gif
http://img843.imageshack.us/img843/2637/58912608.gif

11b - to powinno się znaleźć na aktualnym zaświadczeniu ze Spółdzielni (tzn. spółdzielnia wpisze, że mieszkanie nie jest zadłużone);

11c - dlaczego _swoje_ osobiste dokumenty przekazujesz kupującemu - jemu nic do Twojego zadłużenie, musisz rozliczyć się z dostawcą mediów a nie z kupującym?

Dodatkowo - jednoznacznie zapiszcie kto płaci czynsz i media za ten miesiąc gdy mieszkasz a nie jesteś właścicielem mieszkania.

Jednoznacznie ustalcie kto płaci za dostarczone ciepło (jeżeli masz podzielniki ciepła) za ostatni okres rozliczeniowy.

IMHO par. 12 zbędny.

Przy okazji - poszukajcie notariusza na umowę wstępną i ostateczną - często da się ugadać tak, że w przypadku umowy ostatecznej dopłaca się wtedy jedynie różnicę.

--
spp

Przy okazji - poszukajcie notariusza na umowę wstępną i ostateczną - często da się ugadać tak, że w przypadku umowy ostatecznej dopłaca się wtedy jedynie różnicę.

OK.

Stwierdziłem że i tak kupujący "zaoszczedzi' bo kupuje mieszkanie odemnie bez pośredników (agencja nieruchomości) , więc dobre kilka procent "zaoszczędzi" ...

Więc chyba po prostu powiem sprzedającemu o moich "warunkach' (wielkość zadatku , termin wpłaty , termin opuszczenia lokalu) i każę mu znaleźć notariusza.

Niech sam znajdzie , bo przecież on płaci więc może znajdzie takiego który umowę przedwstępną zrobi mu w "pakiecie" w umowie końcową i dzięki temu za sporo niższą kwotę ...

A dla mnie to będzie także zabezpieczenie że nie będzie jakiś "baboli' w umowie ...

W dniu 2010-08-23 07:40, /// Kaszpir /// pisze:

Poprawiłem trochę umowę , może teraz będzie ok ?

http://img411.imageshack.us/img411/7963/52318563.gif

Nadal sugeruję, żebyś "odświeżył" zaświadczenie ze spółdzielni. To nie
problem, a nie będziesz miał potem problemów z notariuszem, który
zaświadczenia wydanego 7 lat temu nie uzna i odmówi podpisania umowy
przyrzeczonej.
Czy klient będzie brał kredyt? Dogadałeś z nim ramki czasowe? Bo z tego
co piszesz wynika, że on najpierw sprzeda swoje (więc będzie "bezdomny")
a potem kupi Twoje, przy czym zapłaci Ci wcześniej a Ty jeszcze będziesz
tam mieszkać przez miesiąc. Upewniłeś się że mu to pasuje? W
perspektywie ma około 2 miesięcy "po rodzinie" albo "po hotelach".

Dodatkowo doprecyzowałbym zapis odnośnie sypialni wywalając "zabudowę
sypialni" i zapisując po prostu jako "szafę przesuwną w zabudowie".

http://img843.imageshack.us/img843/2637/58912608.gif

Paragraf 8 i 9 powinny być zawarte w umowie przyrzeczonej, chyba że
naprawdę znalazłeś jelenia, który najpierw wpłaci całość kwoty a dopiero
potem pójdzie do notariusza. W paragrafie 9 zapis o wymeldowaniu
powinien brzmieć mniej więcej "Sprzedający zobowiązuje się przed
podpisaniem umowy przyrzeczonej przedstawić zaświadczenie o braku osób
zameldowanych w lokalu".

Paragraf 11 również nie do umowy przedwstępnej, ale jeśli już to w a)
nie "wszystkie" tylko np. 3 komplety. "Wszystkie" jest niewymierne. 11
b i c zbędne, już Ci to ktoś napisał. Gdy kupujący przepisze na siebie
liczniki odpowiednie instytucje rozwiążą Twoją umowę i przyślą Ci
końcowe rozliczenie. Dlatego nie zapomnij o protokole zdawczo-odbiorczym
ze stanem liczników, chociaż np. ZEnergetyczny i tak przysyła swoich
speców żeby sprawdzili licznik. Spółdzielnia wystawia zaświadczenie o
niezaleganiu z opłatami którego i tak zażąda notariusz, więc
przekazywanie dowodów wpłat jest bez sensu. Z praktycznego punktu
widzenia mógłbyś mieć np. 10 000 długu na mieszkaniu, zapłacić za
ostatni miesiąc i udawać że wszystko jest regulowane. Dlatego potrzebne
jest zaświadczenie ze spółdzielni.

--
MZ

Użytkownik "MZ" <"mcold0[wyt]"@poczta.onet.pl> napisał w wiadomości news:i4t8al$ae8$1news.onet.pl...

W dniu 2010-08-23 07:40, /// Kaszpir /// pisze:

Poprawiłem trochę umowę , może teraz będzie ok ?

http://img411.imageshack.us/img411/7963/52318563.gif

Nadal sugeruję, żebyś "odświeżył" zaświadczenie ze spółdzielni. To nie
problem, a nie będziesz miał potem problemów z notariuszem, który
zaświadczenia wydanego 7 lat temu nie uzna i odmówi podpisania umowy
przyrzeczonej.
Czy klient będzie brał kredyt? Dogadałeś z nim ramki czasowe? Bo z tego
co piszesz wynika, że on najpierw sprzeda swoje (więc będzie "bezdomny")
a potem kupi Twoje, przy czym zapłaci Ci wcześniej a Ty jeszcze będziesz
tam mieszkać przez miesiąc. Upewniłeś się że mu to pasuje? W
perspektywie ma około 2 miesięcy "po rodzinie" albo "po hotelach".

Kwestia dogadania się. Tyle, że trzeba się właśnie dogadać jaka będzie kolejność opuszczania/przekazywania lokali.

On 2010-08-22 12:30, /// Kaszpir /// wrote:

Czy coś trzeba by w niej zmienić ?

Ustalic czy mieszkanie ma wazne swiadectwo energetyczne (jest wymagane przy sprzedazy lub wynajmie). Poniewaz obecne prawo nie przewiduje zadnych sankcji za brak tego dokumentu, widzialem juz zapis w akcie mowiacy o tym, ze kupujacy zgadza sie na kupno lokalu bez swiadectwa. Jednak gdybym to ja byl kupujacym, to wolalbym, zeby sprzedawca zalatwil ta sprawe przed sprzedaza.


Podstawa:
Ustawa z 27 sierpnia 2009 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 161, poz. 1279).


--
NotBear

W dniu 2010-08-22 22:02, NotBear pisze:

On 2010-08-22 12:30, /// Kaszpir /// wrote:

Czy coś trzeba by w niej zmienić ?

Ustalic czy mieszkanie ma wazne swiadectwo energetyczne (jest wymagane
przy sprzedazy lub wynajmie).

Jest opcjonalne, nie wymagane. Nie strasz.

 Poniewaz obecne prawo nie przewiduje

zadnych sankcji za brak tego dokumentu, widzialem juz zapis w akcie

Właśnie, nie ma sankcji więc póki co to martwy przepis w odniesieniu do
starszych mieszkań.

mowiacy o tym, ze kupujacy zgadza sie na kupno lokalu bez swiadectwa.
Jednak gdybym to ja byl kupujacym, to wolalbym, zeby sprzedawca zalatwil
ta sprawe przed sprzedaza.

http://www.budnet.pl/Sprzedaz_mieszkania_bez_swiadectwa_energetycznego_nadal_jest_mozliwa,przeglad_prasy_budowlanej,i=18767.html

Do 2014 roku sprzedaż bez świadectwa jest możliwa. Powiedz, ile mieszkań
sprzed 2007 roku ma takie świadectwa?

--
MZ

On 2010-08-22 22:42, MZ wrote:

Jest opcjonalne, nie wymagane. Nie strasz.

Ustawa mowi: "zbywca przekazuje nabywcy odpowiednie świadectwo charakterystyki energetycznej". Dla mnie jako nieprawnika oznacza to obowiazek.

Tyle teorii, a w praktyce masz racje - ja moge sobie zazadac, a sprzedajacy moze mnie poslac na drzewo i tyle z transakcji. Niemniej jako kupujacy wolalbym takie swiadectwo otrzymac. Jako sprzedajacy wolalbym za to miec wpisana w akcie informacje, ze kupujacy zrzekl sie prawa do otrzymania swiadectwa, aby brak tego dokumentu nie stal sie pretekstem do podwazenia waznosci umowy w przyszlosci.


Szerzej w artykule z Rzepy:
"W wypadku zbycia budynku lub najmu przepisy nie przewidują żadnej sankcji za brak świadectwa. Nowe uregulowania mówią jedynie, że nabywcy budynku (lokalu) powinno być udostępnione świadectwo. I tyle. Od niego więc tak naprawdę zależy, czy chce, by zbywający lub wynajmujący postarał się o świadectwo. Tak też uważają notariusze. Krajowa Rada Notarialna przygotowała nawet wytyczne dla nich w tej sprawie. Wynika z nich, że certyfikat nie musi być dołączony do aktów notarialnych zbycia nieruchomości. Rejenci mają jedynie obowiązek informować swoich klientów o nowym obowiązku i możliwości przedstawienia certyfikatu. Od woli stron będzie więc zależeć, czy zostanie ono dołączone do notarialnej umowy czy też nie. "

http://www.rp.pl/artykul/96611,256804_Mozna_sprzedac_budynek_bez_swiadectwa_energetycznego.html

Do 2014 roku sprzedaż bez świadectwa jest możliwa. Powiedz, ile mieszkań
sprzed 2007 roku ma takie świadectwa?

Zapewne jakies promile.


--
NotBear

mowiacy o tym, ze kupujacy zgadza sie na kupno lokalu bez swiadectwa.
Jednak gdybym to ja byl kupujacym, to wolalbym, zeby sprzedawca zalatwil
ta sprawe przed sprzedaza.

Certyfikat energetyczny to ściema , która nic nie mówi o rzeczywistym zapotrzebowaniu na ciepło ...

Mam znajomego który robi taki certyfikaty i śmieje się że certyfikaty dla developerów są "specjalne" aby mogli oni się "pochwalić" kupującym ...
Są tacy którzy robią takie certyfikaty na "odległość" bez zadnch danych ...

Nikomu nie zależy na rzetelności tych certyfikatów a wszyscy starają się aby załatwić ten certyfikat jak najtaniej ...


Certyfikat ludzie traktują jako następny głupi podatek ...

Certyfikatu nie mam i z tego co wiem nie musze go mieć.

Dobra , a czy ktoś się orientuje jakie koszty są w przypadku umowy przedwstępnej u notariusza ?

Nieruchomośc KW nie posiada.

Cena sprzedaży 247tys zł , zadatek 20tys zł.


Czy jeśli mowa przedwstępna i umowa "końcowa" będzie załatwiona u jednego notariusza to są jakieś "zniżki" ?

Może jednak nie proponować kupującemu możliwości "wyboru" a od razu udać się z nim do wyznaczonego przez niego notariusza (on płaci więc moze uda mu sie jakiegoś tańszego znaleźć)

I tak będzie miał taniej bo sprzedaje mieszkanie bez pośredników , więc już na dzień dobry ma kilka mniej procent , bo prowizji pośrednikowi nie zapłaci ;)

Aha i jeszcze jedno :)

Klient będzie kupował bez pośrednika więc już zaoszczędzi kilka procent (nie ma prowizji) więc zapewne macie racje i umowę przedwstępną też będzie u notariusza.

I tak kupujący płaci więc czemu mam później się martwić że coś nie tak w umowie ;)

jakie dokumenty muszę mieć do podpisania umowy przedwstępnej ?

Książeczki za prąd ani za czynsz nie mam , bo od wielu lat rachunki płacę przelewem .
Dokumenty wszystkie jakie dostalem po zakupie mieszkania posiadam :)

W dniu 2010-08-23 08:33, /// Kaszpir /// pisze:

I tak kupujący płaci więc czemu mam później się martwić że coś nie tak w
umowie ;)

Rozsądnie.

jakie dokumenty muszę mieć do podpisania umowy przedwstępnej ?

Najlepiej zadzwonić do notariusza który będzie tą umowę podpisywać i on
Ci poda listę tego co masz dostarczyć.
Mniej więcej to:
1. aktualne zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające własność lokalu
na którym powinna się znaleźć informacja, że dla lokalu nie jest
prowadzona KW
2. aktualne zaświadczenie ze spółdzielni o niezaleganiu z opłatami za lokal
3. opcjonalne - notariusz zapisze w akcie, że sprzedający pozostaje we
wspólnocie małżeńskiej, ale mieszkanie nabył będąc stanu wolnego itd.
Czasami potrzeba do tego odpisu aktu małżeństwa.
4. dokument tożsamości
5. notariusz zapisuje dość szczegółowo co sprzedajesz, więc powinieneś
mieć na zaświadczeniu z p. 1 albo przynajmniej potrafić powiedzieć że
"lokal mieszkalny o powierzchni xx m2 składa się z x pokojów,
przedpokoju, łazienki i kuchni itp". Ad rem powinieneś to ewentualnie
umieścić również w Twojej wersji umowy cywilno-prawnej.

Książeczki za prąd ani za czynsz nie mam , bo od wielu lat rachunki
płacę przelewem .
Dokumenty wszystkie jakie dostalem po zakupie mieszkania posiadam :)

Te dokumenty zostają u Ciebie, przynajmniej większość z nich. Kupującemu
ich nie przekazujesz. Potwierdzenia opłat też nie przekazujesz.
Rozsądnie jest zostawić kupującemu swój nowy adres, ewentualnie mimo
wszystko pojechać razem z nich do ZG i ZE i tam podać adres do
doręczenia rozliczenia końcowego.

--
MZ

On Mon, 23 Aug 2010, MZ wrote:

5. notariusz zapisuje dość szczegółowo co sprzedajesz, więc powinieneś
mieć na zaświadczeniu z p. 1 albo przynajmniej potrafić powiedzieć że
"lokal mieszkalny o powierzchni xx m2 składa się z x pokojów,
przedpokoju, łazienki i kuchni itp".

  Prawdę mówiąc, to w aktach notarialnych widywałem szkice, zarówno
obejmujące lokal jak i jego położenie w budynku.
  I to samo dla ew. nieruchomości przynależnych (piwnica itp)
  Chyba nie od rzeczy byłoby cos takiego przygotować :)

pzdr, Gotfryd

W dniu 2010-08-23 08:08, /// Kaszpir /// pisze:

Dobra , a czy ktoś się orientuje jakie koszty są w przypadku umowy
przedwstępnej u notariusza ?

http://www.money.pl/banki/kalkulatory/koszty/

Nieruchomośc KW nie posiada.

Cena sprzedaży 247tys zł , zadatek 20tys zł.


Czy jeśli mowa przedwstępna i umowa "końcowa" będzie załatwiona u
jednego notariusza to są jakieś "zniżki" ?

ZaleĹźy jakie to miasto, ilu notariuszy, jaka konkurencja. Np. w
Warszawie bez problemu znajdziesz notariusza ktĂłry zrobi obie umowy w
cenie jednej, doliczając tylko opłaty za wypisy (kilkadziesiąt złotych).
Kwestia dogadania się.
*Maksymalna* taksa powinna dla tej kwoty wynieść 1 758,00 netto. Tak
negocjujcie, żeby zrobić w tym obie umowy.

--
MZ

On 2010-08-23 07:54, /// Kaszpir /// wrote:

Certyfikat energetyczny to ściema , która nic nie mówi o rzeczywistym
zapotrzebowaniu na ciepło ...

To prawda.

Certyfikat ludzie traktują jako następny głupi podatek ...

Zgadza sie. Ja to traktuje jako kolejny papier wymagany do transakcji. Ale wole, zeby to ktos inny za niego zaplacil ;-)


--
NotBear