Mam taką sytuację. Podpisałem umowe na budowe mieszkania. Na razie
wplacalem srodki wlasne ale troche mi zabraklo wiec sie rozgladam za
kredytem. Kredyt 200.000. Kwota calkowita do zaplacenia deweloperowi
wg umowy 550.000. czyli z prostego odejmowania wynika ze 350.000 juz
wplacilem.
Przy tej wartosci (z umowy) LTV wynosi 36,4%. Przy tych zalozeniach
dostalem wstepna oferte z banku. Glowny parametr czyli oprocentowanie
to WIBOR6M + marza 1,5%. zabezpieczenia standardowe czyli
ubezpieczenie do wpisu hipo itp .... plus po odbiorze mieszkania
obowiazkowe jego ubezpieczenie poprzez bank  - 0,1% wartosci.
Warunki  w porownaniu do innych ofert calkiem znosne, wiec sie
decyduje. Dostaje projekt umowy w ktorej kwota do ubezpieczenia
mieszkania wynosi 780 zl. Zdziwilem sie nieco skad ta kwota i sie
okazalo ze "rzeczoznawca" wycenil wartosc tego mieszkania na 780.000
czyli 230.000 wiecej niz w umowie! A na razie ono nawet nie istnieje!
W zwiazku z tym zaproponowalem ze skoro przyjmuja ze wartosc tego
mieszkania bedzie duzo wieksza niz w umowie to w takiej sytuacji
wskaznik LTV z i tak  w sumie niskiego 36,4% spada do 25,6%. To ja w
zwiazku z tym prosze obnizke marzy.
Niestety sie okazuje ze sa to warunki ostateczne i albo podpisuje taka
umowe, albo moge szukac innego ...
I teraz mam pytania.
1. Jak sie liczy LTV? Od wartosci z umowy czy od wyceny? Czy ew LTV
nizszy o ponad 10% moze wplynac na wartosc marzy?
2. Czy zapis w umowie o obowiazku ubezpieczenia mieszkania za
posrednictwem banku jest wiazacy? Czy mozna po podpisaniu umowy i
wyplacie transz domagac sie aneksu i wpisania ze moge ubezpieczyc
gdzie chce i tylko scedowac umowe na bank? Po kiego grzyba mam
ubezpieczac mieszkanie na ponad 700ys skoro bank musi miec
ubezpieczenie na tylko 200?

On May 7, 10:32 am, "Marcin K." <kami...@gmail.com> wrote:

Mam taką sytuację. Podpisałem umowe na budowe mieszkania. Na razie
wplacalem srodki wlasne ale troche mi zabraklo wiec sie rozgladam za
kredytem. Kredyt 200.000. Kwota calkowita do zaplacenia deweloperowi
wg umowy 550.000. czyli z prostego odejmowania wynika ze 350.000 juz
wplacilem.
Przy tej wartosci (z umowy) LTV wynosi 36,4%. Przy tych zalozeniach
dostalem wstepna oferte z banku. Glowny parametr czyli oprocentowanie
to WIBOR6M + marza 1,5%. zabezpieczenia standardowe czyli
ubezpieczenie do wpisu hipo itp .... plus po odbiorze mieszkania
obowiazkowe jego ubezpieczenie poprzez bank  - 0,1% wartosci.
Warunki  w porownaniu do innych ofert calkiem znosne, wiec sie
decyduje. Dostaje projekt umowy w ktorej kwota do ubezpieczenia
mieszkania wynosi 780 zl. Zdziwilem sie nieco skad ta kwota i sie
okazalo ze "rzeczoznawca" wycenil wartosc tego mieszkania na 780.000
czyli 230.000 wiecej niz w umowie! A na razie ono nawet nie istnieje!
W zwiazku z tym zaproponowalem ze skoro przyjmuja ze wartosc tego
mieszkania bedzie duzo wieksza niz w umowie to w takiej sytuacji
wskaznik LTV z i tak  w sumie niskiego 36,4% spada do 25,6%. To ja w
zwiazku z tym prosze obnizke marzy.
Niestety sie okazuje ze sa to warunki ostateczne i albo podpisuje taka
umowe, albo moge szukac innego ...
I teraz mam pytania.
1. Jak sie liczy LTV? Od wartosci z umowy czy od wyceny?

Oczwyiscie, ze od wyceny :) Dlaczego mialoby sie liczyc od umowy?
Sprzedam Ci moje warte 100 000 mieszkanie za 1 000 000 [zgodnie z
umowa], Ty wezmiesz kredyt na 900 000, nie splacisz i z czego bank sie
"zapsokoi" ? :) Mieszkanie jest warte tyle ile jest warte , a nie tyle
ile za nie placisz.

Czy ew LTV
nizszy o ponad 10% moze wplynac na wartosc marzy?

Moze. Zalezy od banku. Zwykle banki maja 2,3 lub nawet 4 marze w
zaleznosci od LTV.

2. Czy zapis w umowie o obowiazku ubezpieczenia mieszkania za
posrednictwem banku jest wiazacy? Czy mozna po podpisaniu umowy i
wyplacie transz domagac sie aneksu i wpisania ze moge ubezpieczyc
gdzie chce i tylko scedowac umowe na bank?

Niektore banki dopuszczaja taka mozliwosci.

Po kiego grzyba mam
ubezpieczac mieszkanie na ponad 700ys skoro bank musi miec
ubezpieczenie na tylko 200?

Bierz tez pod uwage, ze mieszkania nie ubezpieczasz tylko dla banku
ale i dla siebie. Banki zwykle oferuja minimum [od spalenia itp], w
firmach ubezpieczeniowych mozna ubezpieczyc sie od wlamania, od
zniszczenia wyposazenia itp :) Warto ubezpieczyc mieszkanie sensownie.

Oczwyiscie, ze od wyceny :) Dlaczego mialoby sie liczyc od umowy?
Sprzedam Ci moje warte 100 000 mieszkanie za 1 000 000 [zgodnie z
umowa], Ty wezmiesz kredyt na 900 000, nie splacisz i z czego bank sie
"zapsokoi" ? :) Mieszkanie jest warte tyle ile jest warte , a nie tyle
ile za nie placisz.

Opisujesz sytuacje odwrotna czyli, ze niby mieszkanie jest znacznie drozsze na umowie niz w rzeczywistosci. Bank po to robi wycene, aby nie bylo takich sytuacji. Nie udzieli 1 mln. zł kredytu na mieszkanie warte 100kzł, ale da 100kzł kredytu na mieszkanie warte 1 mln, bo niby dlaczego mialby nie dac?

Poza tym gdybym kupil od Ciebie mieszkanie warte 1 mln. za 100kzł to miałbym US na karku i niezły domiar...

W omawianym przypadku interesujace jest dlaczego wycena az tak bardzo rozni sie od ceny transakcyjnej. Czy az taki kryzys na rynku nieruchomosci mamy, ze mieszkanie jest sprzedawane za ok. 2/3 wartosci?

Poza tym skoro od developera to czy przypadkiem mieszkanie nie jest nowe? Takie znacznie latwiej wycenic niz z rynku wtornego...

pozdr.
RobertS

Dobra, dobra - pomijajac pasjonujace przyklady roznicy na plus lub
minus wartosci wyceny od wartosci umownej to powtarzam - dla banku
liczy sie kwota wyceny, nie zas umowy. "Wycene" oczywiscie mozna
ponegocjowac ale liczenie od wartosci umownej nie ma najmniejszego
racjonalnego wytlumaczenia - bo w umowie wpisac mozna wszystko, co kto
sobie wyobraza. US to juz zupelnie inna historia.

BK pisze:

Dobra, dobra - pomijajac pasjonujace przyklady roznicy na plus lub
minus wartosci wyceny od wartosci umownej to powtarzam - dla banku
liczy sie kwota wyceny, nie zas umowy. "Wycene" oczywiscie mozna
ponegocjowac ale liczenie od wartosci umownej nie ma najmniejszego
racjonalnego wytlumaczenia - bo w umowie wpisac mozna wszystko, co kto
sobie wyobraza. US to juz zupelnie inna historia.

No właśnie w umowie nie można sobie wpisać czegokolwiek. To nie jest jakiś świstek! Wartość z umowy zostaje ujęta w akcie notarialnym i nie może być "z kosmosu". Wycena bankowego rzeczoznawcy służy przede wszystkim temu, aby wartość z umowy nie była wyższa niż rzeczywista wartość mieszkania, gdyż bank miałby słabe zabezpieczenie.
Niższa być może, ale to już do wyjaśnienia z US...

Poza tym od której kwoty liczone są podatki m.in. PCC, taksa notarialna etc...gdzie w akcie notarialnym masz wycenę? Tam jest TYLKO wartość z umowy!


--
pozdrawiam
RobertS

On May 7, 12:19 pm, RobertS <bo...@xpostx.pl> wrote:

BK pisze:

> Dobra, dobra - pomijajac pasjonujace przyklady roznicy na plus lub
> minus wartosci wyceny od wartosci umownej to powtarzam - dla banku
> liczy sie kwota wyceny, nie zas umowy. "Wycene" oczywiscie mozna
> ponegocjowac ale liczenie od wartosci umownej nie ma najmniejszego
> racjonalnego wytlumaczenia - bo w umowie wpisac mozna wszystko, co kto
> sobie wyobraza. US to juz zupelnie inna historia.

No właśnie w umowie nie można sobie wpisać czegokolwiek. To nie jest
jakiś świstek! Wartość z umowy zostaje ujęta w akcie notarialnym i nie
może być "z kosmosu". Wycena bankowego rzeczoznawcy służy przede
wszystkim temu, aby wartość z umowy nie była wyższa niż rzeczywista
wartość mieszkania, gdyż bank miałby słabe zabezpieczenie.
Niższa być może, ale to już do wyjaśnienia z US...

Poza tym od której kwoty liczone są podatki m.in. PCC, taksa notarialna
etc...gdzie w akcie notarialnym masz wycenę? Tam jest TYLKO wartość z umowy!

--
pozdrawiam
RobertS

W swietle obowiazujacych przepisow: strony moga sie umowic na  cene,
notariusz pobiera od tego takse, skarbowy pobiera podatek od tego co
mu sie bardziej oplaca, a bank bierze pod uwage wartosc z wyceny.
Paradoksalnie jedna nieruchomosc moze miec wiec 3 wartosci, w tym
samym miejscu i czasie - wszystko zalezy do jakich celow jest ta
wartosc... Czasami moze miec 4 jak sie ma "interesujacego"
ubezpieczyciela.

Kwota umowy wiaze i interesuje jedynie strony umowy [i przy okazji
notariusza - swoja droga ten moze odmowic spisania aktu z razaco
zanizona wartoscia nieruchomosci].

Zwroc uwage, ze sprzedaz mieszkania przez Pana A Panu B to tylko jedna
z mozliwych sytuacji. Czesto sprzedaje sie rozne nieruchomosci, roznym
podobiotom na rozne cele. Zdarza sie mozliwosc np. wykupu
nieruchomosci za ulamkowa jej wartosc - wez idz teraz tym ludziom
powiedz, ze nie mogli tego wykupic :)

Jest swoboda zawierania umow - jesli jest jakis powod placenia ceny
wyzszej/nizszej niz rynkowa to mozna to spokojnie robic - musi to
oczywiscie powod inny niz chec zaplacenia nizszych podatkow bo
skarbowy na to wsiadzie.

W swietle obowiazujacych przepisow: strony moga sie umowic na  cene,
notariusz pobiera od tego takse, skarbowy pobiera podatek od tego co
mu sie bardziej oplaca, a bank bierze pod uwage wartosc z wyceny.
Paradoksalnie jedna nieruchomosc moze miec wiec 3 wartosci, w tym
samym miejscu i czasie - wszystko zalezy do jakich celow jest ta
wartosc... Czasami moze miec 4 jak sie ma "interesujacego"
ubezpieczyciela.

jakich przepisów? możesz je przytoczyć?

urzędu skarbowego nie interesuje umowa sprzedaży tylko akt notarialny, w przypadku gdyby wartość na nim rażąco odbiegała od cen rynkowych US może zlecić własną wycenę.

A wracając do meritum. LTV to zaangażowanie banku w transakcję (w tym przypadku zakupu nieruchomości).

Na wniosku kredytowym należy wpisać wartość nieruchomości z umowy oraz kwotę wkładu własnego.

W moim przypadku było tak, że nieruchomość kosztowała (cena z umowy i aktu notarialnego) X, składało się na to Y - kwota, którą zapłaciłem ze środków własnych i Z - kredyt bankowy.

Stosunek Z do X daje parametr LTV. Na żadnym dokumencie nie mam wyceny banku! Powołany przez bank rzeczoznawca sprawdził tylko czy nieruchomość jest warta tyle (lub więcej) ile wpisałem na wniosku kredytowym i ile znalazło się na umowie przedwstępnej a finalnie na akcie notarialnym.

Jeżeli mieszkanie kosztuje 600.000 zł i wkład własny kredytobiorcy wynosi 120.000 zł to bank finansuje resztę = 480.000 zł.

480/600 x 100 = 80% i to daje nam wartość LTV. To cała filozofia.

W żadnych wyliczeniach ani dokumentach nie jest brana pod uwagę wycena rzeczoznawcy. To tylko orientacyjna informacja dla banku czy nieruchomość może stanowić zabezpieczenie kredytu o danej wysokości.

EoT


--
pozdrawiam
RobertS

On May 7, 3:16 pm, RobertS <bo...@xpostx.pl> wrote:

> W swietle obowiazujacych przepisow: strony moga sie umowic na  cene,
> notariusz pobiera od tego takse, skarbowy pobiera podatek od tego co
> mu sie bardziej oplaca, a bank bierze pod uwage wartosc z wyceny.
> Paradoksalnie jedna nieruchomosc moze miec wiec 3 wartosci, w tym
> samym miejscu i czasie - wszystko zalezy do jakich celow jest ta
> wartosc... Czasami moze miec 4 jak sie ma "interesujacego"
> ubezpieczyciela.

jakich przepisów? możesz je przytoczyć?

Taka kompleksowa porada prawna to juz kosztuje:)

urzędu skarbowego nie interesuje umowa sprzedaży tylko akt notarialny, w
przypadku gdyby wartość na nim rażąco odbiegała od cen rynkowych US może
zlecić własną wycenę.

Boze drogi to chyba juz bzdura roku. Akt notarialny TO JEST umowa
sprzedazy. Po prostu nasze prawo wymaga aby umowa sprzedazy
nieruchomosci byla zawarta w formie aktu.

Czy Ty aby wiesz w ogole co jest piec w temacie?

A wracając do meritum. LTV to zaangażowanie banku w transakcję (w tym
przypadku zakupu nieruchomości).

Na wniosku kredytowym należy wpisać wartość nieruchomości z umowy oraz
kwotę wkładu własnego.

W moim przypadku było tak, że nieruchomość kosztowała (cena z umowy i
aktu notarialnego) X, składało się na to Y - kwota, którą zapłaciłem ze
środków własnych i Z - kredyt bankowy.

Stosunek Z do X daje parametr LTV. Na żadnym dokumencie nie mam wyceny
banku! Powołany przez bank rzeczoznawca sprawdził tylko czy nieruchomość
jest warta tyle (lub więcej) ile wpisałem na wniosku kredytowym i ile
znalazło się na umowie przedwstępnej a finalnie na akcie notarialnym.

Jeżeli mieszkanie kosztuje 600.000 zł i wkład własny kredytobiorcy
wynosi 120.000 zł to bank finansuje resztę = 480.000 zł.

480/600 x 100 = 80% i to daje nam wartość LTV. To cała filozofia.

W żadnych wyliczeniach ani dokumentach nie jest brana pod uwagę wycena
rzeczoznawcy. To tylko orientacyjna informacja dla banku czy
nieruchomość może stanowić zabezpieczenie kredytu o danej wysokości.

EoT

--
pozdrawiam
RobertS

Skoro tak sie upierasz, ze wycena nie ma absolutnie zadnego znaczenia
to powiedz mi prosta rzecz: a co z kredytami i pozyczkami
hipotecznymi, ktore nie sa na zakup nieruchomosci? Co z
refinansowaniem kredytow np. 3, 4 czy 5 lat po zakupie? :)

Myslisz, ze jakikolwiek bank obchodzi umowa?

W Twoim przypadku - wycena mogla nie miec znaczenia bo byla CA w
wysokosci kwoty w umowie. Ale wyobraz sobie, ze jest w Polsce troche
wiecej umow niz Twoja.

Dla bankow licza sie wylacznie wyceny i juz. :)

O czym bedziemy dyskutowac skoro dla Ciebie akt notarialny i umowa
sprzedazy to dwie [rozne?] rzeczy ? To niestety mam wrazenie, ze
jednak nie wiesz o czym mowisz, a jedynie "cos ci sie wydaje" bo tak
jest w Twojej umowie.

Taka kompleksowa porada prawna to juz kosztuje:)

ale ja Twojej porady nie potrzebuje, skoro się na jakieś przepisy powołujesz to je podaj, a nie pisz o jakiś tam przepisach

Skoro tak sie upierasz, ze wycena nie ma absolutnie zadnego znaczenia
to powiedz mi prosta rzecz: a co z kredytami i pozyczkami
hipotecznymi, ktore nie sa na zakup nieruchomosci?

> Co z

refinansowaniem kredytow np. 3, 4 czy 5 lat po zakupie? :)

nie ma znaczenia do wyliczania LTV - tyle właśnie napisałem!
i analizujemy konkretny przypadek

W Twoim przypadku - wycena mogla nie miec znaczenia bo byla CA w
wysokosci kwoty w umowie. Ale wyobraz sobie, ze jest w Polsce troche
wiecej umow niz Twoja.

wycena to TYLKO potwierdzenie, ze nieruchomosc moze stanowic zabezpieczenie udzielonego kredytu...gdzie wartosc wyceny wystepuje w dokumentach?
masz ja w akcie notarialnym? jest na umowie kredytowej?

Dla bankow licza sie wylacznie wyceny i juz. :)

pracujesz w banku?

O czym bedziemy dyskutowac skoro dla Ciebie akt notarialny i umowa
sprzedazy to dwie [rozne?] rzeczy ?

umowa sprzedazy jest zawierana w formie aktu notarialnego...ale przeciez trzymamy sie tematu i piszemy o LTV, no nie?


--
pozdrawiam
RobertS

On May 7, 3:52 pm, RobertS <bo...@xpostx.pl> wrote:

> Dla bankow licza sie wylacznie wyceny i juz. :)

pracujesz w banku?

Tak :-)

Tak :-)

to może masz przewagę, bo ja już nie... ;-)

--
pozdrawiam
RobertS

On May 7, 4:03 pm, RobertS <bo...@xpostx.pl> wrote:

> Tak :-)

to może masz przewagę, bo ja już nie... ;-)

--
pozdrawiam
RobertS

Robert  - po porostu w standardzie - wycena nie odbiega od wartosci na
umowie - wiec nie ma problemu. Ale wycena jest dla banku wazniejsza.
Dodatkowo jest caly "segment" pozyczek, refinansowan - gdzie nie ma
aktow i wartosci umownej nieruchomosci wiec metodyka bankowa "wyzej"
ceni wycene jak umowe.

:)

Robert  - po porostu w standardzie - wycena nie odbiega od wartosci na
umowie - wiec nie ma problemu. Ale wycena jest dla banku wazniejsza.
Dodatkowo jest caly "segment" pozyczek, refinansowan - gdzie nie ma
aktow i wartosci umownej nieruchomosci wiec metodyka bankowa "wyzej"
ceni wycene jak umowe.

:)

OK, niech będzie po Twojemu, bo nie brałem pod uwagę refinansowań itp...tutaj wycena może być istotna.

Ale generalnie jeżeli wycena miałaby być jakaś sporo wyższa niż cena z aktu to na bank masz US na głowie. Oni nie przepuszczą takiej okazji i zrobią domiar...


--
pozdrawiam
RobertS

On May 7, 4:32 pm, RobertS <bo...@xpostx.pl> wrote:

> Robert  - po porostu w standardzie - wycena nie odbiega od wartosci na
> umowie - wiec nie ma problemu. Ale wycena jest dla banku wazniejsza.
> Dodatkowo jest caly "segment" pozyczek, refinansowan - gdzie nie ma
> aktow i wartosci umownej nieruchomosci wiec metodyka bankowa "wyzej"
> ceni wycene jak umowe.

> :)

OK, niech będzie po Twojemu, bo nie brałem pod uwagę refinansowań
itp...tutaj wycena może być istotna.

Ale generalnie jeżeli wycena miałaby być jakaś sporo wyższa niż cena z
aktu to na bank masz US na głowie. Oni nie przepuszczą takiej okazji i
zrobią domiar...

Yea - ale to juz nie problem banku :)

Ale generalnie jeżeli wycena miałaby być jakaś sporo wyższa niż cena z
aktu to na bank masz US na głowie. Oni nie przepuszczą takiej okazji i
zrobią domiar...

Yea - ale to juz nie problem banku :)

zdecydowanie nie ;-D

On 7 Maj, 15:16, RobertS <bo...@xpostx.pl> wrote:

Jeżeli mieszkanie kosztuje 600.000 zł i wkład własny kredytobiorcy
wynosi 120.000 zł to bank finansuje resztę = 480.000 zł.
480/600 x 100 = 80% i to daje nam wartość LTV. To cała filozofia.
W żadnych wyliczeniach ani dokumentach nie jest brana pod uwagę wycena
rzeczoznawcy. To tylko orientacyjna informacja dla banku czy
nieruchomość może stanowić zabezpieczenie kredytu o danej wysokości.

No wlasnie w moim konkretnym przypadku mam wrazenie ze bank do roznych
czynnosci bierze rozne kwoty. Do wyliczenia LTV bierze wartosc z umowy
z developerem. A do kwoty obowiazkowego ubezpieczenia wartosc
mieszkania wg rzeczoznawcy ktora jest znacznie wyzsza i od ktorej
musze placic wieksza skladke. I jakos trudno mi sie zgodzic z tym
dwojakim wartosciowaniem nieruchomosci. Wg mnie powinni sie
zdecydowac.
Albo wartosc z umowy - i do ubezpieczenia ta sama wartosc i place
nizsza skladke.
Albo wartosc rzeczoznawcy - i LTV ponad 10% nizsze wiec negocjujemy
marze.

Użytkownik "RobertS" <bob75@xpostx.pl> napisał w wiadomości news:gtumvb$omh$1opal.icpnet.pl...

urzędu skarbowego nie interesuje umowa sprzedaży tylko akt notarialny, w przypadku gdyby wartość na nim rażąco odbiegała od cen rynkowych US może zlecić własną wycenę.

    No patrz. A ja naiwny zawsze myślałem, że jeśli chodzi o umowy sprzedaży nieruchomości to muszą one być
sporządzane w formie aktu notarialnego. A więc jeśli chodzi o umowę sprzedaży nieruchomości to zawsze jest ona aktem notarialnym. Kiedyś SM moły to robić bez pośrednictwa notarisza, ale obecnie nie ma już takich wyjątków.

I teraz mam pytania.
1. Jak sie liczy LTV? Od wartosci z umowy czy od wyceny? Czy ew LTV
nizszy o ponad 10% moze wplynac na wartosc marzy?

od wartosci z umowy, wycena nie ma tutaj nic do rzeczy, ale skoro jest taka rozna od tej z umowy to uwazaj, aby sie US nie przyczepil, ze za malo za to mieszkanie zaplaciles!

2. Czy zapis w umowie o obowiazku ubezpieczenia mieszkania za
posrednictwem banku jest wiazacy? Czy mozna po podpisaniu umowy i
wyplacie transz domagac sie aneksu i wpisania ze moge ubezpieczyc
gdzie chce i tylko scedowac umowe na bank? Po kiego grzyba mam
ubezpieczac mieszkanie na ponad 700ys skoro bank musi miec
ubezpieczenie na tylko 200?

jezeli podpiszesz sie pod tym to bedzie dla Ciebie wiążący, ale oczywiscie jest to klauzula zabroniona!

domagaj sie mozliwosci ubezpieczenia mieszkania poza bankiem, bedzie znacznie taniej

w moim przypadku bank sugerowal CU ze skladka ponad 700 zł, podzwonilem po TU i mam takie samo ubezp. w TU Uniqa za 130 zł...

ubezpieczyc musisz cale mieszkanie czyli suma ubezpieczenia bedzie rowna jego wartosci z umowy


--
pozdrawiam
RobertS