Sytuacja: Jest budynek, w którym znajduje się 76 mieszkań oraz podziemna
hala garażowa, oznaczona jako lokal nr 77. Garaż jest współwłasnością,
posiada 46 współwłaścicieli, z których każdy ma 1/46 część udziału w
garażu. W akcie notarialnym zostało dodatkowo zapisane, że każdy ze
współwłaścicieli ma wyłączne prawo do korzystania z przypisanego mu miejsca
postojowego.
Pod koniec maja br. na zebraniu wspólnoty poddanych pod głosowanie zostało
kilkanaście uchwał. Wśród tych uchwał znalazły się m.in. uchwała dotycząca
zmiany sposobu zarządzania wspólnotą - wykreślenie z księgi wieczystej
zapisu o firmie powołanej przez developera, oraz uchwała powołująca nowy
zarząd spośród mieszkańców budynku. Część głosów została zebrana na
zebraniu, w obecności notariusza, reszta zbierana jest obecnie w trybie
indywidualnego zbierania głosów.

Problem: Przy liczeniu głosów nad uchwałami, jako całkowitą powierzchnię
budynku przyjęto, zgodnie z art 3.3 ustawy o własności lokali, sumę
powierzchni wszystkich lokali, w tym hali garażowej. Z policzeniem udziałów
przypadających na lokale mieszkalne sprawa była prosta. Problem pojawił się
z halą garażową. Notariusz nie zgodził się, by udziały wynikające ze
współwłasności garażu doliczyć do udziałów wynikających z powierzchni
mieszkań, tak by każdy z mieszkańców głosował niejako swoją częścią garażu
(jeśli oczywiście ma w nim współudział). Próbował przeforsować stanowisko,
iż udziałów w garażu nie liczy się do sumy. Jako współwłaściciele garażu
wyraziliśmy sprzeciw wobec takiego stanowiska, gdyż wówczas tak liczone
udziały nie zsumowałyby się do 100%. Ponadto hala garażowa stanowi ponad
20% powierzchni nieruchomości, co daje jej znaczny udział we wspólnocie. Powstał zatem pomysł, aby sprawę głosu przypadającego na współwłaścicieli
hali garażowej rozstrzygnąć przy pomocy kodeksu cywilnego, tj. ustalić
wspólny głos wszystkich współwłaścicieli garażu odnośnie uchwał wspólnoty. I tu powstaje sedno problemu: czy ustalenie wspólnego stanowiska
współwłaścicieli garażu odnośnie tego, czy poprą lub odrzucą projekt
uchwały wspólnoty jest zwykłym zarządem, a więc podlega pod art. 201 KC i
wystarczy zebrać zwykłą większość głosów, czy też przekracza zwykły zarząd,
a tym samym podlega pod art. 199 KC, co wymagałoby uzyskania jednomyślnej
decyzji wszystkich 46 współwłaścicieli, co w praktyce może być nierealne.

jQ pisze:
  Problem pojawił się

z halą garażową. Notariusz nie zgodził się, by udziały wynikające ze
współwłasności garażu doliczyć do udziałów wynikających z powierzchni
mieszkań, tak by każdy z mieszkańców głosował niejako swoją częścią garażu
(jeśli oczywiście ma w nim współudział). Próbował przeforsować stanowisko,
iż udziałów w garażu nie liczy się do sumy.

Ale o co mu chodzi? Co mu się nie podoba?

Powstał zatem pomysł, aby sprawę głosu przypadającego na współwłaścicieli
hali garażowej rozstrzygnąć przy pomocy kodeksu cywilnego, tj. ustalić
wspólny głos wszystkich współwłaścicieli garażu odnośnie uchwał wspólnoty.

A wobec czegoś takiego notariusz się nie sprzeciwi?
To już bardziej podoba mi się ten pierwszy pomysł niż ten, bo nie za bardzo widzę, jak to miałoby wyglądać. Przecież procedura głosowania jest określona w UWL, i zgodnie z nią i tak każdy będzie mógł zagłosować jak chce - taka uchwała miałaby skutek wyłącznie między stronami (współwłaścicielami garażu).

pozdrawiam
kuba

Dnia środa, 1 lipca 2009 09:27, człowiek imieniem kuba
<jturbanowicz@gmail.com> zamieścił wiadomość <h2f34p$l6v$1@inews.gazeta.pl>
o treści:

jQ pisze:
  Problem pojawił się

z halą garażową. Notariusz nie zgodził się, by udziały wynikające ze
współwłasności garażu doliczyć do udziałów wynikających z powierzchni
mieszkań, tak by każdy z mieszkańców głosował niejako swoją częścią
garażu (jeśli oczywiście ma w nim współudział). Próbował przeforsować
stanowisko, iż udziałów w garażu nie liczy się do sumy.

Ale o co mu chodzi? Co mu się nie podoba?

Stronniczość. Dotychczasowy zarządca wie, że pali mu się grunt pod nogami,
więc wszelkimi sposobami próbuje się ratować. W budynku wiele mieszkań jest
niezamieszkanych, wiele wynajmowanych, i bez doliczania hali garażowej
zebranie połowy głosów jest praktycznie niemożliwe. Ot co. Lokal nr 77 nie
został uwzględniony w protokole notarialnym z głosowania przeprowadzonego w
trakcie zebrania - jest lista lokali, nr 77 nie ma. Zgłaszać to już teraz,
czy poczekać na zakończenie głosowania? Gdzie?

Było orzeczenie sądu (nie mogę znaleźć - Wrocław?), że "doliczenie" udziałów w hali garażowej do udziałów mieszkania jest jak najbardziej prawidłowe.
Ale w tej sytuacji zażądajcie głosowania wg zasady 1 własciciel=1 głos skoro suma udziałów nie równa się 1.
Kłopot taki, że żądanie należałoby zgłosić przed głosowaniem.

Co do "palenia się pod nogami":  przegłosujcie uchwałą właścicieli (do tego nie będzie potrzeba notariusza) wysokośc wynagrodzenia zarządcy 8 gr od metra zamiast 80 gr od metra, to sam zrezygnuje ;-))
JaC


-- -- -



"jQ" <jq@spam.pl> wrote in message news:h2f3mc$nvq$1inews.gazeta.pl...

Dnia środa, 1 lipca 2009 09:27, człowiek imieniem kuba
<jturbanowicz@gmail.com> zamieścił wiadomość <h2f34p$l6v$1@inews.gazeta.pl>
o treści:

> jQ pisze:
>   Problem pojawił się
>> z halą garażową. Notariusz nie zgodził się, by udziały wynikające ze
>> współwłasności garażu doliczyć do udziałów wynikających z powierzchni
>> mieszkań, tak by każdy z mieszkańców głosował niejako swoją częścią
>> garażu (jeśli oczywiście ma w nim współudział). Próbował przeforsować
>> stanowisko, iż udziałów w garażu nie liczy się do sumy.
> > Ale o co mu chodzi? Co mu się nie podoba?
Stronniczość. Dotychczasowy zarządca wie, że pali mu się grunt pod nogami,
więc wszelkimi sposobami próbuje się ratować. W budynku wiele mieszkań jest
niezamieszkanych, wiele wynajmowanych, i bez doliczania hali garażowej
zebranie połowy głosów jest praktycznie niemożliwe. Ot co. Lokal nr 77 nie
został uwzględniony w protokole notarialnym z głosowania przeprowadzonego w
trakcie zebrania - jest lista lokali, nr 77 nie ma. Zgłaszać to już teraz,
czy poczekać na zakończenie głosowania? Gdzie?

Dnia środa, 1 lipca 2009 10:54, człowiek imieniem ąćęłńóśźż <usun_to@wp.eu>
zamieścił wiadomość <h2f83n$c6p$1@news.wp.pl> o treści:

Było orzeczenie sądu (nie mogę znaleźć - Wrocław?), że "doliczenie"
udziałów w hali garażowej do udziałów mieszkania jest jak najbardziej
prawidłowe.

Tak, kojarzę. Ale to nie było orzeczenie Sądu Najwyższego, tylko bodaj
okręgowego, podtrzymane przez apelacyjny.

No właśnie - czy wyszpera ktoś treść tych orzeczeń/wyroków z Wrocławia?

Bo przykładowo tutaj jest inne stanowisko (dziennikarze szczęśliwie jeszcze nie kształtują prawa, próbowali zamienić w ustawie "i" na "lub", w rezultacie siedzą ;))
www.zarzadca.pl/content/view/49/32/

Nie można doprowadzać zarządzania wspólnotą do absurdu - inaczej dla każdego mieszkania będącego we współwłasności też potrzebna byłaby umowa/uchwała współwłaścicieli!!
JaC



-- -- -

Tak, kojarzę.
Ale to nie było orzeczenie Sądu Najwyższego, tylko bodaj okręgowego, podtrzymane przez apelacyjny.

Dnia środa, 1 lipca 2009 12:20, człowiek imieniem ąćęłńóśźż <usun_to@wp.eu>
zamieścił wiadomość <h2fdej$fr9$1@news.wp.pl> o treści:

Nie można doprowadzać zarządzania wspólnotą do absurdu - inaczej dla
każdego mieszkania będącego we współwłasności też potrzebna byłaby
umowa/uchwała współwłaścicieli!! JaC

Ha ha. Dotarłem nawet do interpretacji, że w przypadku, gdy właścicielami
mieszkania są np. babcia, dziadek, dzieci i wnuczek, po 20% udziałów,
kwestię ich głosu rozstrzygać powinien nie kodeks cywilny, a ... rodzinno
opiekuńczy.

A wracając do sedna: 199 czy 201 KC ma w moim przypadku zastosowanie?

jQ pisze:

[...]

Może się mylę, ale nie wiem dlaczego właściciele lokalu muszą ustalać wspólne stanowisko? Skoro współwłasność lokalu w częściach ułamkowych przysługuje kilku osobom, to każdemu współwłaścicielowi można przypisać określony ułamkiem udział w nieruchomości wspólnej, to każda z nich może wykorzystać ten udział na głosowaniu.

Czy może jest tak, że koniecznie 1 lokal = 1 stanowisko?

pozdrawiam
kuba

Dnia środa, 1 lipca 2009 14:53, człowiek imieniem kuba
<jturbanowicz@gmail.com> zamieścił wiadomość <h2fm8j$2uj$1@inews.gazeta.pl>
o treści:

jQ pisze:

[...]

Może się mylę, ale nie wiem dlaczego właściciele lokalu muszą ustalać
wspólne stanowisko?

Hala garażowa stanowi współwłasność. Dlatego też stosuje się do niej zapisy
kodeksu cywilnego odnośnie współwłasności. Z punktu widzenia ustawy o
własności lokali hala garażowa jest jednym lokalem i dysponuje swoim głosem
w całości. Dlatego właścicielem tego lokalu są współudziałowcy, którzy
ustalają swoje decyzje, a tym samym głos na zebraniu wspólnoty, w oparciu o
przepisy 199 i 201 KC. Niemniej w kilku już sprawach, m.in wyroku SO we
Wrocławiu z 12 marca 2008 r., (sygn. akt I C 467/06), sąd orzekł, iż
udziały we wspólnocie przypadające z tytułu współwłasności garażu można
traktować tak samo, jak udziały z lokali mieszkalnych, niemniej nie wynika
to wprost z ustawy o własności lokali ani KC, więc notariusz nie musi się
na taką interpretację zgadzać.

Czy może jest tak, że koniecznie 1 lokal = 1 stanowisko?

Nie. Nie wszyscy u nas mają miejsca w garażu. Część ma przed budynkiem, nie
mając z tego tytułu dodatkowych udziałów.

jQ pisze:

Z punktu widzenia ustawy o
własności lokali hala garażowa jest jednym lokalem i dysponuje swoim głosem
w całości.

No właśnie, a z czego to wynika, że dysponuje w całości?

sąd orzekł, iż
udziały we wspólnocie przypadające z tytułu współwłasności garażu można
traktować tak samo, jak udziały z lokali mieszkalnych, niemniej nie wynika
to wprost z ustawy o własności lokali ani KC, więc notariusz nie musi się
na taką interpretację zgadzać.

No moim zdaniem właśnie wynika całkowicie wprost u ustawy i nie mam pojęcia dlaczego lokal garażowy miałby być traktowany inaczej niż mieszkalny.

"Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali" - lege non distinguende lokali mieszkalnych i tych o innym przeznaczeniu.

Tym bardziej, że: "Art. 1. 1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną."

Jeśli garaż jest lokalem w danej nieruchomości wspólnej, tak jak jest w tym przypadku, to zupełnie nie rozumiem, dlaczego miano by jego właścicieli traktować inaczej niż właścicieli lokali mieszkalnych.

Czy może jest tak, że koniecznie 1 lokal = 1 stanowisko?

Nie. Nie wszyscy u nas mają miejsca w garażu. Część ma przed budynkiem, nie
mając z tego tytułu dodatkowych udziałów.

Heh, nie chodziło mi o stanowisko postojowe tylko stanowisko na zebraniu (głos)

pozdrawiam
kuba

kuba pisze:

jQ pisze:

Z punktu widzenia ustawy o
własności lokali hala garażowa jest jednym lokalem i dysponuje swoim głosem
w całości.

No właśnie, a z czego to wynika, że dysponuje w całości?

Sprecyzuje to na przykładzie. Załóżmy, że jest sobie nieruchomość budynkowa mająca 10 lokali każdy o powierzchni 100 metrów kw., czyli łączna powierzchnia lokali wynosi 1000 metrów.

Lokal numer 1 jest we współwłasności x i y; każde z nich ma udział w tym lokalu w wysokości 1/2 i w konsekwencji 5/100 udziału w nieruchomości wspólnej.

W takim wypadku dlaczego x i y nie mogą iść na zebranie i x zagłosować na "tak" a y na "nie", każde przy wykorzystaniu swoich 5/100. Przecież głosuje człowiek, a nie lokal.

Gdyby przyjąć inną interpretację, można by dojść np. do takiego absurdu, że "z" jest właścicielem lokali nr 3 i 4 i jako właściciel lokalu 3 głosuje na "tak", a jako właściciel lokalu "4" na nie.

Mam nadzieję, że teraz jasne, co mam na myśli.

pozdrawiam
kuba

Dnia środa, 1 lipca 2009 15:34, człowiek imieniem kuba
<jturbanowicz@gmail.com> zamieścił wiadomość <h2foki$dpd$1@inews.gazeta.pl>
o treści:

Lokal numer 1 jest we współwłasności x i y; każde z nich ma udział w tym
lokalu w wysokości 1/2 i w konsekwencji 5/100 udziału w nieruchomości
wspólnej.

W takim wypadku dlaczego x i y nie mogą iść na zebranie i x zagłosować
na "tak" a y na "nie", każde przy wykorzystaniu swoich 5/100. Przecież
głosuje człowiek, a nie lokal.

Bo tak stanowią przepisy o współwłasności - kodeks cywilny, art 195 do 221.
Co więcej, w przypadku, gdy taka sytuacja ma miejsce odnośnie lokalu
mieszkalnego, z tego co czytałem mają zastosowania przepisy Kodeksu
Rodzinno-Opiekuńczego :) Dlatego niekiedy notariusze żądają, by przy
rozdzielności majątkowej pod głosem widniał podpis obu małżonków. Nie wiem,
czy praktykuje się podział udziału przypadającego na lokal mieszkalny, ale
z tego co wiem to nie.

Gdyby przyjąć inną interpretację, można by dojść np. do takiego absurdu,
że "z" jest właścicielem lokali nr 3 i 4 i jako właściciel lokalu 3
głosuje na "tak", a jako właściciel lokalu "4" na nie.

Tak może głosować. Absurd jest inny, gdy np. mieszkanie kupili babcia z
synkiem i wnuczkiem, babcia ma 40% udziałów, jej syn 40%, wnuczek 20% i są
niejednomyślni w sprawie jakiejś ustawy, inne, że nie. I bądź tu mądry ;)

jQ pisze:

Lokal numer 1 jest we współwłasności x i y; każde z nich ma udział w tym
lokalu w wysokości 1/2 i w konsekwencji 5/100 udziału w nieruchomości
wspólnej.

W takim wypadku dlaczego x i y nie mogą iść na zebranie i x zagłosować
na "tak" a y na "nie", każde przy wykorzystaniu swoich 5/100. Przecież
głosuje człowiek, a nie lokal.

Bo tak stanowią przepisy o współwłasności - kodeks cywilny, art 195 do 221.

Przecież te przepisy dotyczą w ogóle innej materii. One będą miały zastosowanie do zarządu tym konkretnym lokalem, czyli np. wtedy, kiedy współwłaściciele będą chcieli go sprzedać, wynająć, nie będą mogli się dogadać co do sposobu korzystania z kuchni etc. etc.

Nieruchomość wspólna jest odrębną od lokalu rzeczą i do zarządu nią mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Nie widzę punktów stycznych.

gdy taka sytuacja ma miejsce odnośnie lokalu
mieszkalnego, z tego co czytałem mają zastosowania przepisy Kodeksu
Rodzinno-Opiekuńczego :)

A masz to gdzieś, bo nie chcę się odnosić do czegoś, z czym się dokładnie ze zapoznałem?

Dlatego niekiedy notariusze żądają, by przy
rozdzielności majątkowej pod głosem widniał podpis obu małżonków.

No i to ma swój głęboki sens, a ja bym poszedł o krok dalej i powiedział, że każdy z nich może zagłosować odmiennie we własnym imieniu (bo wtedy jeśli są współwłaścicielami lokalu, to jest to współwłasność ułamkowa).

Nie wiem,
czy praktykuje się podział udziału przypadającego na lokal mieszkalny, ale
z tego co wiem to nie.

No właśnie nie chodzi mi o to co się praktykuje, a co nie. Czasami nawet najbardziej ugruntowana praktyka może być błędna. Dobry prawnik to taki, który potrafi wszystkich zaskoczyć i taką praktykę zakwestionować ;)

Gdyby przyjąć inną interpretację, można by dojść np. do takiego absurdu,
że "z" jest właścicielem lokali nr 3 i 4 i jako właściciel lokalu 3
głosuje na "tak", a jako właściciel lokalu "4" na nie.

Tak może głosować. Absurd jest inny, gdy np. mieszkanie kupili babcia z
synkiem i wnuczkiem, babcia ma 40% udziałów, jej syn 40%, wnuczek 20% i są
niejednomyślni w sprawie jakiejś ustawy, inne, że nie. I bądź tu mądry ;)

No i taką sytuację można bardzo łatwo rozwiązać, właśnie w ten sposób, że każdy zagłosuje w proporcji do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej. I po problemie.

pozdrawiam
kuba

Dnia środa, 1 lipca 2009 16:26, człowiek imieniem kuba
<jturbanowicz@gmail.com> zamieścił wiadomość <h2frne$qa5$1@inews.gazeta.pl>
o treści:

No i taką sytuację można bardzo łatwo rozwiązać, właśnie w ten sposób,
że każdy zagłosuje w proporcji do posiadanego udziału w nieruchomości
wspólnej. I po problemie.

Ok, o ile w akcie notarialnym mają wpisane, że każdy z nich ma wydzielony
udział w tym mieszkaniu. A jak nie?

jQ pisze:

Dnia środa, 1 lipca 2009 16:26, człowiek imieniem kuba
<jturbanowicz@gmail.com> zamieścił wiadomość <h2frne$qa5$1@inews.gazeta.pl>
o treści:

No i taką sytuację można bardzo łatwo rozwiązać, właśnie w ten sposób,
że każdy zagłosuje w proporcji do posiadanego udziału w nieruchomości
wspólnej. I po problemie.

Ok, o ile w akcie notarialnym mają wpisane, że każdy z nich ma wydzielony
udział w tym mieszkaniu. A jak nie?

To nie akt notarialny przesądza o tym jaki model współwłasności występuje w danym przypadku, tylko przepisy prawa. Jak nie będzie wpisane, to będzie to błąd.

pozdrawiam
kuba

Nie masz racji - vide opłaty roczne za użytkowanie wieczyste.

Oczywiście mamy gmin ile mamy, i nie raz zdarzy się interpretacja jak panienki z pocztowego okienka, ale np. Zarząd Mienia Skarbu Państwa w W-wie wylicza udział w działce gruntu ODRĘBNIE dla każdego współwłaściciela lokalu.

Czyli dokładnie jak napisał przedpisca.
JaC


-- -- -

Bo tak stanowią przepisy o współwłasności - kodeks cywilny, art 195 do 221.

Dnia środa, 1 lipca 2009 15:23, człowiek imieniem kuba
<jturbanowicz@gmail.com> zamieścił wiadomość <h2fo1g$b6j$1@inews.gazeta.pl>
o treści:

Jeśli garaż jest lokalem w danej nieruchomości wspólnej, tak jak jest w
tym przypadku, to zupełnie nie rozumiem, dlaczego miano by jego
właścicieli traktować inaczej niż właścicieli lokali mieszkalnych.

Mieszkanie ma z reguły 1 - 2 właścicieli. I oddają oni głos wspólnie. Garaż
ma kilku współwłaścicieli, ale jest jednym lokalem, dlatego jego głos musi
być ustalony decyzją współwłaścicieli garażu jako wspólny głos. We
wspólnocie mieszkań jest wiele, ale każde z nich stanowi odrębną własność

jQ pisze:

Dnia środa, 1 lipca 2009 15:23, człowiek imieniem kuba
<jturbanowicz@gmail.com> zamieścił wiadomość <h2fo1g$b6j$1@inews.gazeta.pl>
o treści:

Jeśli garaż jest lokalem w danej nieruchomości wspólnej, tak jak jest w
tym przypadku, to zupełnie nie rozumiem, dlaczego miano by jego
właścicieli traktować inaczej niż właścicieli lokali mieszkalnych.

Mieszkanie ma z reguły 1 - 2 właścicieli. I oddają oni głos wspólnie. Garaż
ma kilku współwłaścicieli, ale jest jednym lokalem, dlatego jego głos musi
być ustalony decyzją współwłaścicieli garażu jako wspólny głos.

I w tym miejscu potrzebuję przekonującego argumentu natury prawnej. Nie twierdzę, że mam rację, ale podaję argumenty przeciwne:

- Zgodnie z treścią ustawy: "Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów". W takim stanie rzeczy nie ma racjonalnych przeszkód, aby każdy współwłaściciel mógł głosować samodzielnie, ponieważ zawsze będzie mu można przypisać określony ułamkiem udział w nieruchomości wspólnej, a to on jest istotny przy podejmowaniu uchwały.

Ponadto - kiedy masz mieszkanie we współwłasności 2 osób to nie wygląda to w ten sposób, że x i y są współwłaścicielami lokalu i współwłaścicielami przykładowo 10/100 nieruchomości wspólnej, tylko x ma 5/100 i y ma 5/100. Mowa o współwłasności w częściach ułamkowych, to przy łącznej to wygląda inaczej.

- Głosuje człowiek a nie lokal; patrz też co napisałem w osobnej wiadomości, w którym podaje przykład z osobą mającą 2 lokale w tym samym budynku.

- Literalna wykładnia ustawy nie sprzeciwia się takiemu rozwiązaniu ani nie skłania do przyjęcia rozwiązania przeciwnego.

We wspólnocie mieszkań jest wiele, ale każde z nich stanowi odrębną własność

To nie jest taki argument, pojęcie "odrębna własność" nie ma nic do sposobu głosowania, odnosi się raczej do zaznaczenia, że jest to własność odrębna od własności reszty nieruchomości.

Sam dochodzisz do wniosku, że najlepsze będzie przyjecie zasady 1 właściciel = 1 głos :-))
JaC


-- -- -

I w tym miejscu potrzebuję przekonującego argumentu natury prawnej.

Błędnie interpretujesz ustawę.
JaC


-- -- -

Z punktu widzenia ustawy o własności lokali hala garażowa jest jednym lokalem i dysponuje swoim głosem w całości.

Dnia środa, 1 lipca 2009 16:27, człowiek imieniem ąćęłńóśźż <usun_to@wp.eu>
zamieścił wiadomość <h2frks$p8g$1@news.wp.pl> o treści:

Błędnie interpretujesz ustawę.

Możesz rozwinąć?

Tak:  napisz scenariusz bajki dla dzieci o głosującej hali garażowej, ewentualnie może być głosująca lokomotywka tomcio lub głosujący bucik z lewej nogi.
JaC


-- -- -

Możesz rozwinąć?