Czy kazda umowa przedstepna zakupu nieruchomosci u notariusza jest ujawniana w ksiedze wieczystej czy tylko na zyczenie?

Ile trwa takie ujawnienie? Czy tak samo dlugo sie czeka jak wpisanie do ksiegi glownej umowy (np. w wawie slyszalem, ze bywa i do roku)?

Rozumiem, ze dopiero po ujawnieniu w ksiedze nalezaloby podpisac umowe glowna?

Czy taka umowa calkowicie zabezpiecza interes kupujacego?

Jak najbezpieczniej kupic mieszkanie? Na co jeszcze zwrocic uwage?

eg pisze:

Czy kazda umowa przedstepna zakupu nieruchomosci u notariusza jest ujawniana w ksiedze wieczystej czy tylko na zyczenie?

Na życzenie, to jest ekstra płatne.

Ile trwa takie ujawnienie? Czy tak samo dlugo sie czeka jak wpisanie do ksiegi glownej umowy (np. w wawie slyszalem, ze bywa i do roku)?

W Warszawie około pół roku, w Szczecinie 3 tygodnie :)

Rozumiem, ze dopiero po ujawnieniu w ksiedze nalezaloby podpisac umowe glowna?

Strata czasu. Jak Cię mają oszukać to Cię i tak oszukają. Poszukaj w
archiwum grupy opowieści osoby która kupiła mieszkanie od kogoś kto
posiadał wszelkie dokumenty potrzebne do sprzedaży, a okazało się że nie
był właścicielem.

Czy taka umowa calkowicie zabezpiecza interes kupujacego?

Całkowicie to tylko Calgon (bo nawet Unimil się asekuruje). Notarialna
umowa przedwstępna gwarantuje możliwość egzekwowania sądownie sprzedaży.
Generalnie zapobiega wycofaniu się stron z transakcji b. W przypadku
wycofania sie druga strona może mimo wszystko żądać sprzedaży, nie tylko
zwrotu/przepadku zadatku. Ot taki kij z dwoma końcami.

Jak najbezpieczniej kupic mieszkanie? Na co jeszcze zwrocic uwage?

Najbezpieczniej to od babci (własnej). O kupowaniu mieszkań można
napisać książkę, poguglaj sobie i wróć z konkretnymi (np. jak powyższe)
pytaniami. Kilka wskazówek:
- okazji nie ma, są tylko "okazje". Plus oczywiście wyjątki od reguły :)
- Pośpiech też jest najgorszą rzeczą przy kupnie nieruchomości - rynek
jest ciągle jeszcze rynkiem kupującego więc jak sprzedającemu się nagle
baaardzo zaczyna spieszyć to pora zmienić obiekt transakcji.
-Zanim kupisz, obejrzyj okolicę, o różnych porach dnia i nocy najlepiej.
Spróbuj poznać sąsiadów. Sprawdź status budynku (wspólnota,
spółdzielnia, nie daj Boże częściowo komunalny). "Ciekawi" sąsiedzi
ujawniają się wieczorem, podobnie jak totalny brak miejsc do parkowania.
- Sprawdź miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego - chociaż to
akurat się może niemal z dnia na dzień zmienić jak wagon spirytusu w
groszek na cle. Niemniej jeśli w okolicy jest duzo ofert, to może jednak
zobaczy czy obok nie będzie za chwilę np. obwodnicy albo oczyszczalni
ścieków
- weź ze sobą jakiegoś budowlańca na oglądanie, powie Ci ile włożysz w
remont
- drobne rysy na suficie to norma, wypaczone okna czy pofalowany parkiet
to już problem
- dziwne zapachy albo intensywny zapach odświeżacza podczas oględzin to
też problem, zwykle większy
- sklep monopolowy pod oknami to nie wygoda, to duży problem
- kupując mieszkanie z meblami absolutnie nie wpisuj ich w akt
notarialny (b.duze koszta) natomiast napisz umowę cywilno-prawną z
maksymalnie dokładnym opisem co w ramach ustalonej ceny zostaje w
mieszkaniu. Żeby się nie okazało że "tą szafę to ciocia, a tą kanapę
brat wujka sobie zarezerwował"
- przed podpisaniem umowy przyrzeczonej (finalny akt notarialny)
sprzedający musi Ci pokazać aktualne (najlepiej z tego samego dnia z
rana, to wydają od ręki) zaświadczenie o braku osób zameldowanych w
lokalu. Zaświadczenie o wymeldowaniu osób x i y to nie to samo! Pozbycie
się lokatora graniczy w ramach polskiego prawa z cudem. Szybkie legalne
pozbycie się takiego lokatora przekracza nawet możliwości Pana Boga :)
"Mieszkanie z lokatorem" to właśnie "okazja". Zaraz Ci powiedzą że
meldunek "nie ma nic do rzeczy". Teoretycznie nie ma, w praktyce
kontaktów ze służbami mundurowymi RP ma całkiem sporo.
- jeśli mieszkanie jest spółdzielcze własnościowe to konieczne jest
zaświadczenie ze spółdzielni o niezaleganiu. Długi niby idą za
człowiekiem, ale w praktyce rozliczenie jest per mieszkanie. Zaległy za
kilka(naście) miesięcy czynsz to w większych miastach kwota za całkiem
fajną wycieczkę zagraniczną. Analogiczne zaświadczenie warto dostać od
zarządcy nieruchomości w przypadku wspólnoty.
- weź odpis KW i sprawdź czy zgadza się ilość pomieszczeń,  czy łazienka
jest wpisana w KW (dotyczy zwłaszcza kamienic). Sprawdź metraż. Przepisy
o samowoli budowlanej bywają bardzo bolesne w egzekwowaniu.
- jeśli w mieszkaniu jest CO gazowe (piec dwufunkcyjny) to koniecznie
żądaj umowy z gazownią w której takie urządzenie figuruje. Legalizacja
nielegalnego ogrzewania gazowego może być jeszcze bardziej bolesna.
Jeśli nie na CO a obecny właściciel ściemnia, że "mu się nie opłaciło
nic robić" - kłamie, coś jest nie tak z brakiem wolnego komina/brakiem
możliwości przyłączenia itp. Kolejna "okazja". Piec węglowy ma swój urok
- ale wyłącznie jako dodatkowe źródło ciepła.
- pilnuj notariusza. To też tylko człowiek, robi błędy. On może nie
zauważyć jednej przekręconej literki czy cyferki, bank zauważy na pewno
i nie wypłaci kredytu.
- nie zapomnij o PCC od wpisu do hipoteki (jeśli bierzesz na to kredyt).
- ... Google, Google Gooogle

--
MZ

Jak najbezpieczniej kupic mieszkanie? Na co jeszcze zwrocic uwage?

... i jeszcze kilka rzeczy:
- agencja nieruchomości to instytucja która wie kto chce sprzedać i kto
chce kupić. W razie problemów na 99,8% wyprą się jakiejkolwiek
odpowiedzialności. Mieszkania oferowane przez agencje są zwykle 10+ %
droższe od tych z ogłoszeń prywatnych. IMHO - nie warto.
- jeśli w mieszkaniu była prowadzona DG to nie problem, jeśli mieszkanie
zostało kupione na firmę - to może być potencjalny problem, potrzebujesz
dodatkowych zaświadczeń od sprzedającego (Google...)
- jeśli na mieszkaniu jest hipoteka - to też nie problem, ale upewnij
się że sprzedający ma zaświadczenie z banku o warunkach i zgodzie na
sprzedaż i że w akcie notarialnym będzie adnotacja o spłacie (notariusze
 zwykle wiedzą jak to załatwić)
- taksa notarialne ma widełki, warto negocjować. Przyzwoity notariusz
zrobi Ci dwie umowy (przedwstępną i przyrzeczoną) prawie w jednej cenie.
Nieprzyzwoity skasuje Cię x2.
- mieszkanie świeżo po remoncie czasami "śmierdzi". Czasami nawet
śmierdzi, zwłaszcza zgnilizną, zwłaszcza w kątach pod świeżo położonymi
tapetami które dziwnym trafem zaczynają mieć brązowe plamy. Wilgoć i
pleśń ciężko usunąć z murów.
- elektryka jest ważna. Jeśli telewizor w salonie jest podłączony
przedłużaczem z przedpokoju, a gniazdka są wypalone - licz się z kuciem
ścian i wymianą instalacji.
- wszystko o mieszkaniach, mieszkańcach i o wszystkich ważnych sprawach
wiedzą najlepiej gospodarze domów. Jeśli budynek ma takowego, warto z
nim pogadać PRZED kupnem.
- miejsce parkingowe/garaż powinno mieć własną KW. Kupowanie miejsca na
"parkingu społecznym" lub płacenie za prostokąt ulicy z numerkiem bez
odpowiedniego dokumentu potwierdzającego własność jest naiwne.

I finalnie: nie napalaj się na zdjęcia. Photoshop to cudowne narzędzie,
tysiące modelek to potwierdzą. Opisy w stylu "stan idealny" również
traktuj z rezerwą. Czasami będzie to stan idealny do remontu. Są dwa
rodzaje wartości mieszkania: rynkowa i sentymentalna. Jeśli właściciel
zaczyna opowiadać że on w tu od ..sięciu lat mieszka i tyle włożył w to
mieszkanie, wychował tu wnuki i w zasadzie to się zastanawia czy go im
nie zapisać itd. to raczej odpuść, tracisz czas,  on nie zrozumie że
nikt nie zapłaci ekstra za wspomnienia i uczucia.

--
MZ

eg pisze:

Czy kazda umowa przedstepna zakupu nieruchomosci u notariusza jest ujawniana w ksiedze wieczystej czy tylko na zyczenie?

Ile trwa takie ujawnienie? Czy tak samo dlugo sie czeka jak wpisanie do ksiegi glownej umowy (np. w wawie slyszalem, ze bywa i do roku)?

Ujawnienie roszczenia z umowy przedwstępnej jest o tyle dobre, że masz gwarancję (oczywiście nie absolutną, ale dość skuteczną, że właściciel nie sprzeda tego mieszkania komu innemu).

Po zawarciu umowy składasz wniosek do sądu wieczystoksięgowego i w odpowiednim dziale pojawia się wzmianka o wniosku - od tego momentu jesteś chroniony.

Nie stoi to oczywiście na przeszkodzie temu, że ktoś może sprzedać mieszkanie trzem różnym osobom w ciągu jednego dnia i, zanim jakikolwiek wniosek wpłynie do sądu, zwinąć się Bahamy.

Pomijając taką ekstremalną sytuację, ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej, daje ci to, że w razie powtórnej sprzedaży mieszkania przez właściciela możesz wystąpić z powództwem z art. 59 KC o uznanie tej czynności za bezskuteczną względem ciebie.

--
kuba
www.fashioncorner.pl

Ogromne dzieki wszystkim za odpowiedzi. Duzo przydatnych uwag znalazlem.

Chcialbym jeszcze pomeczyc temat umowy przedwstepnej:

Ujawnienie roszczenia z umowy przedwstępnej jest o tyle dobre, że masz gwarancję (oczywiście nie absolutną, ale dość skuteczną, że właściciel nie sprzeda tego mieszkania komu innemu).

Po zawarciu umowy składasz wniosek do sądu wieczystoksięgowego i w odpowiednim dziale pojawia się wzmianka o wniosku - od tego momentu jesteś chroniony.

Ile orientacyjnie kosztuje taki wniosek? O ile wpisanie umowy przedwstepnej do ksiegi wieczystej podraza koszty operacji?

I tak sie wlasnie zastanawiam, skoro wpisanie umowy tez trwa tak strasznie dlugo w wawie, czy wystarczajacym zabezpieczeniem nie jest w zasadzie pojawienie sie wzmnianki o umowie przedwstepnej czekajacej na wpis i odczekanie powiedzmy tydzien, no na wszelki wypadek dwa od pojawienia sie tej wzmianki, by potem moc zawrzec umowe glowna? Bo chyba raczej zaden sprzedajacy nie bedzie chcial czekac pol roku na wpis umowy do ksiegi (pewnie w umowie nalezaloby zawrzec wpis, ze glowna transakcja dojdzie do skutku np. miesiac od wpisania umowy przedstepnej do ksiegi)?

Kiedy nalezy zalatwiac w banku kredyt? Tuz po podpisaniu umowy przedwstepnej czy dopiero od jej wpisania do ksiegi? Czy bank bedzie gotow czekac np. te pol roku od zlozenia wniosku na wpis umowy przedwstepnej do ksiegi wieczystej? I czy umowe kredytu mialbym podpisac tak duzo wczesniej?

Nie stoi to oczywiście na przeszkodzie temu, że ktoś może sprzedać mieszkanie trzem różnym osobom w ciągu jednego dnia i, zanim jakikolwiek wniosek wpłynie do sądu, zwinąć się Bahamy.

Pomijając taką ekstremalną sytuację, ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej, daje ci to, że w razie powtórnej sprzedaży mieszkania przez właściciela możesz wystąpić z powództwem z art. 59 KC o uznanie tej czynności za bezskuteczną względem ciebie.

Jesli dobrze rozumiem umowa przedstepna notarialna i jej wpis do ksiegi wieczystej zabezpiecza przed "umoczeniem" glownej kwoty? Mozna co najwyzej "umoczyc" zaliczke wplacana przy umowie przedwstepnej?

Spotkalem sie tez z propozycja 3 stopniowej transakcji: umowa cywilno prawna i przy niej symobliczna zaliczka, pozniej umowa przedwstepna i zaliczka 5-10 procent i pozniej umowa glowna. Czy tutaj powinna sie zapalic czerwona lampka czy tez jest to tez dosc powszechne podejscie? Np. deweloperzy tak chca, choc pomiedzy umowa cywilna prawna, a przed notariuszem i umowa przedwstepna chca powiedzmy te 5 procent?

Jeszcze raz dzieki! :)

Ujawnienie roszczenia z umowy przedwstępnej jest o tyle dobre, że masz
gwarancję (oczywiście nie absolutną, ale dość skuteczną, że właściciel nie sprzeda tego mieszkania komu innemu).

I jeszcze jedno - czy taka wzmianka jest widoczna w wypisie z ksiegi wieczystej, czy tam sa tylko wpisy, a informacja o wzmiankach jest, ze tak powiem "na gebe"?

eg pisze:

Ile orientacyjnie kosztuje taki wniosek? O ile wpisanie umowy przedwstepnej do ksiegi wieczystej podraza koszty operacji?

Tyle co każdy wpis do KW, około 200 zł z tego co pamiętam.

I tak sie wlasnie zastanawiam, skoro wpisanie umowy tez trwa tak strasznie dlugo w wawie, czy wystarczajacym zabezpieczeniem nie jest w zasadzie pojawienie sie wzmnianki o umowie przedwstepnej czekajacej na wpis i odczekanie powiedzmy tydzien, no na wszelki wypadek dwa od pojawienia sie tej wzmianki, by potem moc zawrzec umowe glowna? Bo chyba raczej zaden sprzedajacy nie bedzie chcial czekac pol roku na wpis umowy do ksiegi (pewnie w umowie nalezaloby zawrzec wpis, ze glowna transakcja dojdzie do skutku np. miesiac od wpisania umowy przedstepnej do ksiegi)?

Jak znam życie to nie będzie chciał czekać. Poza tym taka procedura nie
ochroni Cię przed oszustem który zawrze kilka umów jednego dnia. Dopiero
potem w sądzie możesz dochodzić swoich praw na podstawie chwili wpisu.
Weź tylko pod uwagę, że moment wpisu będzie się różnić od momentu
zawarcia umowy, bo rzadko który notariusz biegnie od razu do sądu.

Kiedy nalezy zalatwiac w banku kredyt? Tuz po podpisaniu umowy przedwstepnej czy dopiero od jej wpisania do ksiegi? Czy bank bedzie gotow czekac np. te pol roku od zlozenia wniosku na wpis umowy przedwstepnej do ksiegi wieczystej? I czy umowe kredytu mialbym podpisac tak duzo wczesniej?

Banki mają dość dokładne regulaminy. Zwykle od momentu przyznania
kredytu "oferta" jest ważna właśnie 6 miesięcy. Kredyt raczej zacznij
załatwiać zanim podpiszesz umowę przedwstępną, sama procedura decyzji
bankowej potrafi trwać kilka tygodni. Niemniej wg mnie nie tędy droga.

Nie stoi to oczywiście na przeszkodzie temu, że ktoś może sprzedać mieszkanie trzem różnym osobom w ciągu jednego dnia i, zanim jakikolwiek wniosek wpłynie do sądu, zwinąć się Bahamy.

Właśnie.

Jesli dobrze rozumiem umowa przedstepna notarialna i jej wpis do ksiegi wieczystej zabezpiecza przed "umoczeniem" glownej kwoty? Mozna co najwyzej "umoczyc" zaliczke wplacana przy umowie przedwstepnej?

I tak i nie. W teorii każdy notariusz w akcie notarialnym opisuje stan
KW, więc jeśli wpiszesz umowę przedwstępną to pojawi się o niej wzmianka
i inny potencjalny kupujący będzie wiedział że jest coś na rzeczy. Przy
umowie przyrzeczonej ten wpis musi zostać usunięty, za co znów ekstra
zapłacisz. Tracisz dużo czasu, sporo potencjalnie ciekawych ofert gdzie
sprzedający nie pójdą na taką procedurę. Wcześniej pisałem o nie
spieszeniu się, ale to to jest ekstremum w drugą stronę.

Spotkalem sie tez z propozycja 3 stopniowej transakcji: umowa cywilno prawna i przy niej symobliczna zaliczka, pozniej umowa przedwstepna i zaliczka 5-10 procent i pozniej umowa glowna. Czy tutaj powinna sie zapalic czerwona lampka czy tez jest to tez dosc powszechne podejscie? Np. deweloperzy tak chca, choc pomiedzy umowa cywilna prawna, a przed notariuszem i umowa przedwstepna chca powiedzmy te 5 procent?

Dziwna praktyka, ale przy deweloperach wszystko jest dziwne. Po co
podpisywać umowę C-P skoro za chwilę i tak będzie  przedwstępna
notarialna. To jakaś forma rezerwacji, tylko po co.
Zauważyłem że używasz słowa "zaliczka". W przypadku tego typu umów
zwykle mówimy o zadatku. Tez na "zet" ale diametralnie się różnią, radzę
poczytać żebyś nie był zaskoczony potem.

--
MZ

MZ pisze:

Jak znam życie to nie będzie chciał czekać. Poza tym taka procedura nie
ochroni Cię przed oszustem który zawrze kilka umów jednego dnia. Dopiero
potem w sądzie możesz dochodzić swoich praw na podstawie chwili wpisu.
Weź tylko pod uwagę, że moment wpisu będzie się różnić od momentu
zawarcia umowy, bo rzadko który notariusz biegnie od razu do sądu.

Ale w takiej sytuacjach wygrywa właśnie nie pierwszy, a ostatni, z tego względu, że pierwszy po bożemu nabywa własność (zawiera umowę przedwstępną), a każdy kolejny działa w warunkach rękojmi dobrej wiary ksiąg wieczystych, tzn. nabywa własność od już niebędącego właścicielem sprzedawcy (bowiem jest on jeszcze uprawniony wg treści księgi).

Nabywcy nie są chronieni jeżeli zawrą transakcję po pojawieniu się chociażby wzmianki o wniosku w KW.


--
kuba
www.fashioncorner.pl

kuba pisze:

MZ pisze:

Ale w takiej sytuacjach wygrywa właśnie nie pierwszy, a ostatni, z tego
względu, że pierwszy po bożemu nabywa własność (zawiera umowę
przedwstępną), a każdy kolejny działa w warunkach rękojmi dobrej wiary
ksiąg wieczystych, tzn. nabywa własność od już niebędącego właścicielem
sprzedawcy (bowiem jest on jeszcze uprawniony wg treści księgi).

Ekhm, rozwiń myśl bo coś niejasno wyszło. W skrajnym przypadku pojawi
się kilka wpisów w dziale III. Wg mnie to właśnie pierwszy
"zarejestrowany" kupujący jest chroniony, a pozostali muszą odzyskać
wpłacone pieniądze od oszusta, co wcale nie musi być łatwe (patrz wątek
Bahamy). Natomiast pierwszy może sądownie wymóc sprzedaż na warunkach
ustalonych w umowie przedwstępnej.

Nabywcy nie są chronieni jeżeli zawrą transakcję po pojawieniu się
chociażby wzmianki o wniosku w KW.

To jak wg Ciebie ma wygrywać "ostatni" skoro ostatni teoretycznie
zawiera transakcję już po pojawieniu się wpisu?

--
MZ

MZ pisze:

kuba pisze:

Ale w takiej sytuacjach wygrywa właśnie nie pierwszy, a ostatni, z tego
względu, że pierwszy po bożemu nabywa własność (zawiera umowę
przedwstępną), a każdy kolejny działa w warunkach rękojmi dobrej wiary
ksiąg wieczystych, tzn. nabywa własność od już niebędącego właścicielem
sprzedawcy (bowiem jest on jeszcze uprawniony wg treści księgi).

Ekhm, rozwiń myśl bo coś niejasno wyszło. W skrajnym przypadku pojawi
się kilka wpisów w dziale III. Wg mnie to właśnie pierwszy
"zarejestrowany" kupujący jest chroniony, a pozostali muszą odzyskać
wpłacone pieniądze od oszusta, co wcale nie musi być łatwe (patrz wątek
Bahamy). Natomiast pierwszy może sądownie wymóc sprzedaż na warunkach
ustalonych w umowie przedwstępnej.

Wytłumaczę Ci na przykładzie:

W dniu 9.10 o godzinie 11.00 X będący właścicielem mieszkania stawia się w kancelarii notarialnej i sprzedaje mieszkanie A, wskutek czego A nabywa własność w momencie podpisania umowy.
O godzinie 12.00 X stawia się w innej kancelarii i sprzedaje mieszkanie B, wskutek czego B nabywa własność, ze względu na treść art. 5 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
O godzinie 13.00 X stawia się w jeszcze innej kancelarii i sprzedaje mieszkanie C. C nabywa własność z tych samych względów, co B.

Załóżmy, że na tym koniec.

Mieszkanie jest własnością C, a A i B mogą sobie ścigać X-a, wpakować go do pierdla i walczyć co najwyższej o odszkodowanie.

--
kuba
www.fashioncorner.pl

kuba pisze:

Wytłumaczę Ci na przykładzie:

W dniu 9.10 o godzinie 11.00 X będący właścicielem mieszkania stawia się
w kancelarii notarialnej i sprzedaje mieszkanie A, wskutek czego A
nabywa własność w momencie podpisania umowy.
O godzinie 12.00 X stawia się w innej kancelarii i sprzedaje mieszkanie
B, wskutek czego B nabywa własność, ze względu na treść art. 5 Ustawy o
księgach wieczystych i hipotece.
O godzinie 13.00 X stawia się w jeszcze innej kancelarii i sprzedaje
mieszkanie C. C nabywa własność z tych samych względów, co B.

Załóżmy, że na tym koniec.

Mieszkanie jest własnością C, a A i B mogą sobie ścigać X-a, wpakować go
do pierdla i walczyć co najwyższej o odszkodowanie.

Pozwolisz że przytoczę treść artykułu na który się powołujesz:

Art. 5.
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w
księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga
na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według
treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary
publicznej ksiąg wieczystych).

Czyli...rzeczywiście masz rację. W takim razie kajam się, pełen podziwu
dla uczciwości pewnego notariusza, który miał zwyczaj zaraz po
transakcji wysyłać aplikantkę do sądu z wnioskiem o wpis. W tym momencie
faktycznie zaczyna obowiązywać art. 8, o wyłączeniu. Ponadto przy takiej
kasie zawsze można próbować wykorzystać art. 6 o działaniu w złej wierze
 tych kolejnych kupujących - kwestia dobrej papugi :]

Z drugiej jednak strony patrząc na art. 12 o pierwszeństwie
ograniczonych praw rzeczowych, to rejestrując umowę przedwstępną lepiej
być tym pierwszym niż ostatnim.

--
MZ

MZ pisze:

Czyli...rzeczywiście masz rację. W takim razie kajam się, pełen podziwu
dla uczciwości pewnego notariusza, który miał zwyczaj zaraz po
transakcji wysyłać aplikantkę do sądu z wnioskiem o wpis.

I bardzo dobrze, choć i to czasami nie wystarcza niestety, w takich ekstremalnych sytuacjach, jak z mojego przykładu. Generalnie, im szybciej pojawi się wzmianka o wniosku, tym lepiej. Najlepiej byłoby, gdyby notariusz w momencie zawarcia umowy, rejestrował to w jakimś centralnym systemie.

faktycznie zaczyna obowiązywać art. 8, o wyłączeniu. Ponadto przy takiej
kasie zawsze można próbować wykorzystać art. 6 o działaniu w złej wierze
 tych kolejnych kupujących - kwestia dobrej papugi :]

Można, ale to bardzo ciężki kawałek chleba. Zauważ, że definicja ustawowa złej wiary w art. 6 mocno chroni nabywcę, stwierdzając, że w złej wierze jest ten, kto wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć, podczas, gdy w typowej definicji doktrynalnej zamiast "z łatwością" byłoby "przy zachowaniu należytej staranności".

Z drugiej jednak strony patrząc na art. 12 o pierwszeństwie
ograniczonych praw rzeczowych, to rejestrując umowę przedwstępną lepiej
być tym pierwszym niż ostatnim.

Prior tempore potior iure;) choć to nie zasada bezwzględna - patrz choćby art. 310 KC. A jeszcze w kwestii technicznej, nie stosujemy art. 12 wprost, a przez odesłanie z art. 20.


--
kuba
www.fashioncorner.pl

MZ <"mcold0[wyt]"@poczta.onet.pl> writes:

Art. 5.
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w
księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga
na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według
treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary
publicznej ksiąg wieczystych).

Nie rozumiem. Zgodnie z moim naiwnym rozumiemiem tego zapisu wszyscy
trzej nabywcy pasuja. Nie widze zapisu o kolejnosci.

  MJ

Michal Jankowski pisze:

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w
księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga
na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według
treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary
publicznej ksiąg wieczystych).

Nie rozumiem. Zgodnie z moim naiwnym rozumiemiem tego zapisu wszyscy
trzej nabywcy pasuja. Nie widze zapisu o kolejnosci.

trzech właścicieli być nie może...

KG

Strasznie to wszystko skomplikowane.

Ja gdzies czytalem artykul w gazecie o takiej wlasnej realnej sytuacji, jak jeden gosc sprzedal trzy razy ta sama nieruchomosc u roznych notariuszy chyba w ciagu jednego dnia, albo jakims rownie krotkim okresie, juz nie pamietam. Komentarz prawny byl taki, ze w takiej sytuacji "wygrywa", czyli zostaje wlascicielem mieszkania ten, ktorego akt notarialny jako pierwszy dotrze do sadu (czyli ani pierwszy, ani ostatni ktory zawarl umowe wg czasu, ale po prostu kwestia szybkosci notariusza i troche przypadku). Choc nie przytocze juz argumentacji prawnej....


Jak zmniejszyc ryzyko? Czy sa np. jakies komercyjne ubezpieczenia od takiej sytuacji? Bo jednak jedyny pomysl jaki mi przychodzi do glowy to ta umowa przedstepna z wpisem do ksiegi wieczystej. Nikt mi tu jasno tego nie potwierdzil, ani nie zaprzeczyl (albo przynajmniej ja nie zrozumialem), ale wtedy mozna co najwyzej stracic kwote zadatku, czy tak (np. jesli tego samego dnia co ja zawieram umowe przedwstepna, gosc zawrze akt notarialny sprzedazy z innym czlowiekiem i ten akt jako pierwszy trafi do sadu)?

Jesli dobrze rozumiem, jak pojawi sie wzmianka o czekajacej na wpis w ksiedze mojej umowie przedwstepnej, generalnie ja bede mial prawo do tego mieszkania (zakladajac ze bedzie to pierwsza wzmianka). Bo nawet gdyby inna osoba pozniej je kupila, zanim ja podpisze umowe glowna i zanim dotrze do sadu, to ze wzgledu na moje prawo wynikajace z umowy przedwstepnej bedzie to transakcja nie wazna, czy tak?

i jeszcze jedno - jak myslicie lepiej kupic mieszkanie od developera czy na rynku wtornym powiedzmy ok. 10 lat?

jedno pytanie oczywiscie co rodzi mniejsze ryzyko jesli chodzi o mozliwosc wtopienia pieniedzy? ale tez jakie inne pozaprawne zalety moze miec jedna lub druga opcja?

eg pisze:

i jeszcze jedno - jak myslicie lepiej kupic mieszkanie od developera czy na rynku wtornym powiedzmy ok. 10 lat?

jedno pytanie oczywiscie co rodzi mniejsze ryzyko jesli chodzi o mozliwosc wtopienia pieniedzy? ale tez jakie inne pozaprawne zalety moze miec jedna lub druga opcja?

1. rynek wtórny - mieszkanie "używane" ale zwykle wykończone (ma
podłogi, drzwi wew, pomalowane ściany, biały montaż, kafelki itd), tyle
że niekoniecznie dokładnie tak jak byś chciał - więc prawdopodobny
remont, chociaż niekoniecznie.
10 lat to mieszkanie "dojrzałe", więc choroby wieku dziecięcego budynku
już wyszły (osiadające ściany, cieknący dach, pękające mury, krzywiące
się okna). To również raczej uregulowana sytuacja prawna (pozakładane
KW, wydzielona działka, ustalona wspólnota i zarządca)
Otoczenie pewnie też już jakoś urządzone (droga dojazdowa, chodniki,
trawniki itp). Sąsiedzi mieszkają, więc możesz sprawdzić kogo/czego się
spodziewać. Dodatkowo 10 lat temu budowali w lepszych lokalizacjach.
Ogólnie: dokładnie widzisz co kupujesz, pod warunkiem że dokładnie
obejrzysz towar.
2. rynek pierwotny - dodaj "nie" do każdego elementu punktu 1. Na plus
fakt że chyba (ale po ostatnich zmianach nie jestem pewien) od kredytu
na zakup mieszkania na rynku pierwotnym odsetki możesz sobie od dochodu
odliczać. Ogólne: kupujesz wizję developera, lub mieszkanie w którym
jeszcze wszystko się może zdarzyć.

"Prawnie" łatwiej chyba z mieszkaniem z wtórnego - na pierwotnym często
gęsto developer zwleka z podziałem działki (jeśli wybudował kilka
budynków lub robi inwestycję etapami) co baaardzo nie spodoba się bankowi.

--
MZ

eg pisze:

Jesli dobrze rozumiem, jak pojawi sie wzmianka o czekajacej na wpis w ksiedze mojej umowie przedwstepnej, generalnie ja bede mial prawo do tego mieszkania (zakladajac ze bedzie to pierwsza wzmianka). Bo nawet gdyby inna osoba pozniej je kupila, zanim ja podpisze umowe glowna i zanim dotrze do sadu, to ze wzgledu na moje prawo wynikajace z umowy przedwstepnej bedzie to transakcja nie wazna, czy tak?

Teraz uważaj - będzie ważna, ale będziesz mógł żądać uznania jej za bezskuteczną w stosunku do ciebie, jako że uniemożliwia uczynienie zadość twojemu roszczeniu, o którym strony transakcji wiedziały (art. 59 KC).


--
kuba
www.fashioncorner.pl

Jesli dobrze rozumiem, jak pojawi sie wzmianka o czekajacej na wpis w
ksiedze mojej umowie przedwstepnej, generalnie ja bede mial prawo do tego mieszkania (zakladajac ze bedzie to pierwsza wzmianka). Bo nawet gdyby inna osoba pozniej je kupila, zanim ja podpisze umowe glowna i zanim dotrze do sadu, to ze wzgledu na moje prawo wynikajace z umowy przedwstepnej bedzie to transakcja nie wazna, czy tak?

Teraz uważaj - będzie ważna, ale będziesz mógł żądać uznania jej za bezskuteczną w stosunku do ciebie, jako że uniemożliwia uczynienie zadość twojemu roszczeniu, o którym strony transakcji wiedziały (art. 59 KC).

To znaczy, jak? Proces przed sadem? I co wtedy jesli wygram? Kurcze, czy to wszystko nie mogloby byc prosztsze? W Holandii ponoc idzie sie do notariusza, ten ma podglad on line w ksiegi, podczas transakcji od razu zmienia stan (choc nie wiem czy to jest jakis rodzaj blokady pozniej zatwierdzany np. przez sad czy od razu pelna zmiana) i mozliwosc oszustwa jest duzo trudniejsza. Kiedy doczekamy sie czegos podobnego....?

Wracajc do tematu, czy wystarczy wzmianka o umowie przedstepnej notarialnej by moc juz w miare spokojnie podpisac umowe glowna, czy jednak lepiej czekac na wpis do ksiegi umowy przedwstepnej notarialnej?

eg pisze:

To znaczy, jak? Proces przed sadem? I co wtedy jesli wygram? Kurcze, czy to wszystko nie mogloby byc prosztsze? W Holandii ponoc idzie sie do notariusza, ten ma podglad on line w ksiegi, podczas transakcji od razu zmienia stan (choc nie wiem czy to jest jakis rodzaj blokady pozniej zatwierdzany np. przez sad czy od razu pelna zmiana) i mozliwosc oszustwa jest duzo trudniejsza. Kiedy doczekamy sie czegos podobnego....?

To zasadniczo jest proste. Wystarczy nie kupować "okazyjnie" od
podejrzanych typów:). Ryzyko zawsze będzie, ale da się je
zminimalizować. Mówię to z perspektywy człowieka który w ciągu ostatnich
5 lat kupował 2 mieszkania, przy kupnie 4 asystował, jedno sprzedawał.

Wracajc do tematu, czy wystarczy wzmianka o umowie przedstepnej notarialnej by moc juz w miare spokojnie podpisac umowe glowna, czy jednak lepiej czekac na wpis do ksiegi umowy przedwstepnej notarialnej?

Konia z rzędem jeśli uda Ci się przekonać do tego Sprzedającego.
Zakładając że kupujesz w dużym mieście (Warszawa, Gdańsk, Wrocław itp)
to czekać na wpis będziesz 4-6 miesięcy. To dużo czasu. Jeśli coś się
przeciągnie i wpis będzie trwać dłużej, to możesz stracić kredyt. Bank
wyraźnie deklaruje że oferta obowiązuje do ..., i tu zwykle max 6
miesięcy od podpisania umowy, a gwiazdkami że przestaje obowiązywać w
razie ...i tu długa lista. Powstaje jeszcze koszt pieniądza w czasie,
Sprzedający na pewno nie będzie szczęśliwy że jest uwiązany na pół roku
a potencjalne okazje przelatują mu przed nosem (zakładając że sprzedaje
żeby kupić coś większego/gdzieś indziej). Szczerze mówiąc, to ja bym Ci
mieszkania nie sprzedał:)

--
MZ

Sprzedający na pewno nie będzie szczęśliwy że jest uwiązany na pół roku
a potencjalne okazje przelatują mu przed nosem (zakładając że sprzedaje
żeby kupić coś większego/gdzieś indziej). Szczerze mówiąc, to ja bym Ci
mieszkania nie sprzedał:)

Dlatego zadalem pytanie, czy sama wzmianka o czekajacej na wpis umowie przedstepnej notarialnej nie jest juz w zasadzie wstarczajacym zabezpieczeniem?

eg pisze:

Sprzedający na pewno nie będzie szczęśliwy że jest uwiązany na pół roku
a potencjalne okazje przelatują mu przed nosem (zakładając że sprzedaje
żeby kupić coś większego/gdzieś indziej). Szczerze mówiąc, to ja bym Ci
mieszkania nie sprzedał:)

Dlatego zadalem pytanie, czy sama wzmianka o czekajacej na wpis umowie przedstepnej notarialnej nie jest juz w zasadzie wstarczajacym zabezpieczeniem?

W zasadzie jest. W zasadzie nic się nie powinno wydarzyć. W zasadzie...w
zasadzie to jak trafisz na zawodowca to i tak Cię wykiwa. W zasadzie to
weź sobie do serca moje poprzednie posty ze wskazówkami jak kupować,
zwłaszcza kawałek o rozpoznaniu sąsiadów i zagadaniu z gospodarzem domu.
Dlaczego ?Jeśli sprzedaje ktoś kto mieszkał przynajmniej kilka lat i ma
dobra opinię w otoczeniu to w zasadzie Cię nie powinien oszukać. Jeśli
natomiast sąsiedzi nie potrafią nawet powiedzieć jak właściciel wygląda,
to w zasadzie:))) bym od niego nie kupował.

W temacie robienia wzmianek to pozwolę sobie przytoczyć krótką historię
przeczytaną kiedyś przy okazji kupowania mieszkania, którą sobie właśnie
przypomniałem. Ktoś chciał być ostrożny i wpisał umowę przedwstępną w
III dział KW. W oczekiwaniu na przyrzeczoną złożył wniosek do banku
(nazwy nie podam bo nie o to chodzi) gdzie w trakcie procedury
przyznawania kredytu robili tzw "badanie KW" (czyli ściągali 200 zł z
klienta za przejrzenie odpisu). Bank po "zbadaniu" odmówił udzielenia
kredytu, ponieważ .... była wzmianka o wpisie. Podobno na nic zdało się
zaklinanie i przysięganie i nawet pokazywanie dokumentów - bank nie dał
kredytu i już. Nielogiczne? Nie szkodzi, witaj w Matrixie Banków Polskich.

--
MZ

eg pisze:

Jesli dobrze rozumiem, jak pojawi sie wzmianka o czekajacej na wpis w
ksiedze mojej umowie przedwstepnej, generalnie ja bede mial prawo do tego mieszkania (zakladajac ze bedzie to pierwsza wzmianka). Bo nawet gdyby inna osoba pozniej je kupila, zanim ja podpisze umowe glowna i zanim dotrze do sadu, to ze wzgledu na moje prawo wynikajace z umowy przedwstepnej bedzie to transakcja nie wazna, czy tak?

Teraz uważaj - będzie ważna, ale będziesz mógł żądać uznania jej za bezskuteczną w stosunku do ciebie, jako że uniemożliwia uczynienie zadość twojemu roszczeniu, o którym strony transakcji wiedziały (art. 59 KC).

To znaczy, jak? Proces przed sadem? I co wtedy jesli wygram?

Tak, to oznacza proces. Aczkolwiek ta wzmianka jest naprawdę dobrym zabezpieczeniem, bo nikt nie powinien się zdecydować na kupno mieszkania, w którego księdze widnieje wzmianka (to od razu rzuca bardzo podejrzane światło na sprzedawcę).

wszystko nie mogloby byc prosztsze? W Holandii ponoc idzie sie do notariusza, ten ma podglad on line w ksiegi, podczas transakcji od razu zmienia stan (choc nie wiem czy to jest jakis rodzaj blokady pozniej zatwierdzany np. przez sad czy od razu pelna zmiana) i mozliwosc oszustwa jest duzo trudniejsza. Kiedy doczekamy sie czegos podobnego....?

Myślę, że jesteśmy bliżej niż kiedykolwiek;)

Wracajc do tematu, czy wystarczy wzmianka o umowie przedstepnej notarialnej by moc juz w miare spokojnie podpisac umowe glowna, czy jednak lepiej czekac na wpis do ksiegi umowy przedwstepnej notarialnej?

Czekanie na wpis umowy przedwstępnej nie ma sensu moim zdaniem, zważywszy, że do celu którego chcesz osiągnąć (zabezpieczenie transakcji głównej), spokojnie wystarczy wzmianka. Powodzenia :)


--
kuba
www.fashioncorner.pl

MZ pisze:

To jak wg Ciebie ma wygrywać "ostatni" skoro ostatni teoretycznie
zawiera transakcję już po pojawieniu się wpisu?

Nie rozumiem... Przeczytaj art. 5 i 8 Ust. o Księgach wieczystych i hipotece.


--
kuba
www.fashioncorner.pl

Zauważyłem że używasz słowa "zaliczka". W przypadku tego typu umów
zwykle mówimy o zadatku. Tez na "zet" ale diametralnie się różnią, radzę
poczytać żebyś nie był zaskoczony potem.

Jeśli juz to daj zadatek. Wtedy jak z Twojej winy cos nie halo to tracisz zadatek, jak z winy sprzedajacego to musi oddac dwukrotność.